| 问题 | 商品房预售合同转让规定 |
| 释义 | 商品房预售合同的转让受到法律限制，必须符合特定条件。转让方与受让方需签订转让合同，并经开发企业认可，提交相关文件到交易管理部门办理预售转让登记。经审核并批准转让的，需要缴纳印花税，并移交预售契约正本给受让人，待房屋交付后办理过户手续。未经批准转让的需通知转让人。 法律分析 一、签了商品房预售合同是否可以转让 1、商品房预售合同的转让，实际上就是将预购的商品房进行转让，也就是我们通常所说的“炒楼花”。这种行为是指购房者在签订了商品房预售合同以后，将其预购的尚未竣工的预售商品房再行转让给第三人的行为。如果是一般的商品买卖，这种行为无可非议，但由于商品房买卖的特殊性，国家对预售商品房的行为作了特殊的规定。 2、法律依据： 《城市房地产管理法》第三十八条规定 下列房地产，不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; (四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的; (六)未依法登记领取权属证书的; (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 二、买了商品预售房应该怎么转让 转让方与受让方须签订转让合同(一式两份)，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。其中，转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报当地房屋主管部门审查。易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持有的预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，应通知转让人。 结语 根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，商品房预售合同的转让受到特殊限制。购房者在转让预购的尚未竣工的预售商品房时，需签订转让合同，并经过开发企业认可和相关部门审查。转让合同中应明确转让的预售契约编号、金额、面积，以及双方的权利和义务等内容。转让完成后，转让方需移交预售契约正本给受让人，并在房屋正式交付后办理过户手续。若不符合转让条件，应及时通知转让人。因此，在进行商品房预售合同的转让时，需遵守相关法律法规的规定，确保合法合规。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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