| 问题 | 期房有商品房预售许可证吗 |
| 释义 | 期房需持有商品房预售许可证，无证预售违法。商品房认购书与买卖合同有区别，定金返还应按法律规定处理。商品房合同违约金由当事人约定，可根据情况调整。 法律分析 一、期房有商品房预售许可证吗 期房有商品房预售许可证。购买期房的时候需要开发商持有商品房预售许可证，房产公司未取得预售许可证就进行预售属于违法行为，我国法律严禁开发商无证预售，同时严禁购房者购买无证商品房。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 二、商品房认购书与买卖合同的区别 1.产生条件不同，认购是基于担保商品房合同的订立而产生，商品房合同是基于转移房屋所有权而产生的； 2.内容不同，认购一般内容简单，而商品房买卖合同内容较为复杂； 3.其他区别。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 三、商品房合同违约金怎么算 商品房合同违约金的算法由当事人自行约定。 根据《民法典》第五百八十五条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 结语 购买期房时必须确保开发商持有商品房预售许可证，否则属于违法行为。我国法律严禁开发商无证预售，同时也严禁购房者购买无证商品房。根据最高人民法院的相关解释，如果出卖人未取得商品房预售许可证明，则与买受人订立的商品房预售合同应被认定为无效。认购书与买卖合同在产生条件、内容等方面存在区别。关于商品房合同违约金的计算，当事人可自行约定，但约定过高或过低的违约金可根据实际情况予以调整。 法律依据 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。 商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。 |
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