| 问题 | 买卖不破租赁是什么 |
| 释义 | 根据《民法典》第七百二十五条的规定，如果在承租人按照租赁合同占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生了变动，那么这种变动不会影响租赁合同的效力。这一规定充分体现了租赁合同的物权化特点，也可称为买卖不破租赁。不过，在某些情况下，买卖不破租赁的原因会有所限制，如动产租赁和不动产抵押权之上设定的租赁关系，以及人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系等。 法律分析 根据《民法典》第七百二十五条的规定,如果在承租人按照租赁合同占有租赁物的期间内,租赁物的所有权发生了变动,那么这种变动不会影响租赁合同的效力。该规定即充分体现租赁合同的物权化特点，也可称为买卖不破租赁。 物权是对物的直接管理并排除他人干涉的权利。最典型的物权是所有权，此外还包括抵押权、留置权、质权、典权等。所谓租赁权的物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使第三人是该租赁物的所有权人或享有其他物权的人。根据该条规定，出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人(受让人)时，设定在租赁物上的租赁合同仍然存在，并且该合同继续约束第三人。也就是说，承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利义务。 买卖不破租赁并不局限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物赠与、抵押、互易或作为投资等，这些行为都会涉及租赁物的所有权变动，同样适用该原则。 二、在哪些情况下对买卖不破租赁原因有所限制 （一）动产租赁的限制适用 从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。 （二）在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用 “抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。 （三）在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用 查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。 （四）破产财产处理过程中的限制适用 破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。 三、买卖不破租赁的例外是什么 （一）动产租赁的限制适用 从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。 （二）在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。 （三）在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用 查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。 （四）破产财产处理过程中的限制适用 破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。 在当代的社会，现在如果要租赁他人所有的房屋或者是租赁他人的车位来使用的话，完全是可以的，但是当事人必须要按照法律当中的规定来签订租赁合同。租赁合同签订完毕之后，如果所有权发生转移的话，并不会影响到合同的效力。 拓展延伸 买卖不破租赁例外情况是指在某些特殊情况下，即使债务人将不动产进行买卖，债权人仍然可以依据租赁合同的约定，请求承租人继续履行租赁合同。其中，动产租赁、不动产抵押权与查封不动产租赁关系受限制是买卖不破租赁例外情况中的三种情况。 首先，动产租赁中，如果承租人通过融资租赁方式取得租赁物，并且该租赁物的所有权受到限制（如抵押权、查封等），那么承租人可以依据租赁合同的约定，请求出租人继续履行租赁合同。 其次，不动产抵押权与查封不动产租赁关系受限制的情况下，如果承租人通过抵押方式取得租赁物，并且该租赁物的所有权受到限制，那么承租人可以依据租赁合同的约定，请求出租人继续履行租赁合同。 最后，在查封不动产租赁关系的情况下，如果承租人通过租赁方式取得租赁物，并且该租赁物的所有权受到限制，那么承租人可以依据租赁合同的约定，请求出租人继续履行租赁合同。 买卖不破租赁例外情况中的这些情况，是为了保护承租人的合法权益，使得承租人可以在特定情况下继续享有租赁物的使用权和收益权。但是，这些情况并不适用于所有租赁关系，需要根据具体情况进行判断。 结语 根据《民法典》第七百二十五条的规定，如果在承租人按照租赁合同占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生了变动，那么这种变动不会影响租赁合同的效力。这一规定充分体现了租赁合同的物权化特点，也可称为买卖不破租赁。 然而，在某些情况下，买卖不破租赁的原因会受到限制。例如，在动产租赁方面，买卖不破租赁并不适用。此外，在不动产抵押权之上设定的租赁关系以及人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系也适用买卖不破租赁原则的限制。 最后，买卖不破租赁的例外情况包括动产租赁的限制适用、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用以及破产财产处理过程中的限制适用。因此，当事人签订租赁合同时需要了解买卖不破租赁的相关规定，避免在特定情况下租赁合同的效力受到影响。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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