| 问题 | 商品房销售应具备哪五证 |
| 释义 | 无论是期房、现房，作为销售方的房地产开发经营企业都必须具备下列五证，才能证明它是合法的销售主体，其销售行为合法，购房者与之签订合同合法有效，这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证，这五证是： (l)市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”； (2)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”； (3)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”； (4)市城乡建设委员会的“建设工程开工证”； (5)市房屋土地管理局的“北京市商品房销售许可证”； a．属于期房预售的，应取得“北京市商品房预售许可证”； b．属于外销商品房的，应取得“北京市商品房外销许可证”； c．属于外销商品房预售的，应取得“北京市商品房外销预售许可证”。 一、房产五证有哪些？ 房产五证是《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 其中《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。 二、商品房预售许可证办理流程 商品房预售制度是商品房买卖市场的一种销售形式，就目前而言，商品房预售已经成为了我国商品房销售的主要途径了。所谓的商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。 商品房预售（期房交易）不同于商品房销售（现房交易），因其不可预知性导致商品房预售过程中会出现现房销售中所不存在的风险点，例如交易地位不公平、销售方式不规范等，而这些风险点最终都归于承购人一方承担。因此国家出台了相应的法律法规对商品房预售予以规制，而商品房预售许可证正是其中之一，也是最为重要的规制要件。 所谓的商品房预售许可证也就是开发商在预售商品房时所需要办理的相应主管部门的预售行政许可。商品房预售许可证产生的法律依据主要为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条；《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条；《商品房销售管理办法》第六条；《城市商品房预售管理办法》第六条等相关法律。上述法律法规都指向一点，即对于需要进行预售的商品房，应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可；经行政主管部门审核核准预售许可之后，开发商才可以对外公开预售商品房。 |
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