| 问题 | 国有土地使用权是什么 |
| 释义 | 国有土地使用权具有重大意义。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税（费）和土地使用权有偿出让的形式来实现。是指民事主体依法对国家所有的土地享有使用和收益的权利。 一、土地价款的具体范围包括什么？ 1、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款； 2、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款； 3、变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款； 4、转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款； 5、改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。 按照土地出让合同规定依法向受让人收取的定金、保证金和预付款，在土地出让合同生效后可以抵作土地价款。 国土资源管理部门依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入；出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益；土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向市、县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用(不含征地管理费)，一并纳入土地出让收入管理。 现代产权经济学认为，产权由权能和利益两部分构成。土地所有权、土地市场经营权和土地使用权三项权能构成我国土地产权的具体内容，这“三权”的分离组合形成了不同的土地产权结构，而不同的土地产权结构又会形成相应的土地利益分配格局。我国土地产权制度的特点是，一方面土地所有权高度集中而缺乏明确的人格化代表，导致农业资源无序配置；另一方面，土地使用权分属于不同的利益主体，权责利不对称，加深了农村土地所有权的虚化。土地产权理论为出让金的存在提供了理论依据，用地单位使用国有土地必须向国家交纳土地使用权出让金。土地产权理论要求出让金必须是土地市场价格，以体现和反映土地使用权的价值，并符合市场供求规律，充分体现和保障国家作为土地所有者的权益，发挥市场的调节作用。因此，土地产权理论是土地经济学的基础理论，出让金产生的实质是土地产权交易的结果。 二、住宅土地自动续期后是否缴纳土地费用？ 1、住宅土地使用权自动续期无条件并不表明土地使用权人没有义务缴纳土地费用。在物权制度的构造上，住宅土地使用权人在自动续期后是否缴纳或者如何缴纳土地费用，是一个与土地使用权的自动续期没有关系的、待解决的其他法律问题。 2、我国城市的土地归国家所有，国家依法实行国有土地有偿和限期使用制度。实现国有土地的有偿和限期使用制度的基本方式，为土地使用权出让，即“国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金”。 3、国有土地使用权的年限按照建设用途分为40-70年，其中“居住用地”的使用年限为70年。国有土地使用权期限届满，为保障不动产权利的稳定和存续，实行申请续期制度，土地使用权人并同时负担相应的土地费用。 三、两个权利的不同定义 国有土地使用权出让的定义：国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。 国有土地使用权转让的定义：在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。 |
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