| 问题 | 什么算小产权房，小产权房能买吗？ |
| 释义 | 一、什么是小产权房小产权房目前尚无规范的定义，通常是指占用农村集体土地建设，并向该农村集体经济组织成员以外的社会公众销售的房屋。小产权房，初始源于上世纪末大都市郊区的农村出租屋。后来，因其生态环境优于市区，加之城市房价暴涨，一部分租用者干脆买下，由短期性租用发展为永久性购置。从而刺激了小产权房的变性畸形发展，由最初的个别农户、单个宅院、小规模、低档次的非法私下暗中交易，发展到后来的农村经济组织利用集体土地进行建设用地开发，形成了连片的、农村别墅式的、大规模、高档次的半公开销售，并且愈演愈烈。有关专家披露，截止，小城市的小产权房约占房产总量的5左右，中等城市约占10，大城市约占20，而深圳等个别城市甚至高达30以上。全国小产权房总面积高达60亿平方米。如某区在社会主义新农村建设过程中，借解决村民集中居住为由，“顺便”搞起了房地产开发，用给村民代建住宅的形式把工程转包出去，由承包者垫资兴建。房屋建成后，再由承包垫资者销售，购房者既有该集体经济组织成员，也有外部人士，而村、镇可以从中收取一定的费用。类似这种农民公寓或农民住宅小区形成的“小产权房”，在淮安绝非仅一区一县的个别现象，应当引起有关部门的关注。 二、小产权房能买吗小产权房可以买，但是存有许多风险，具体有： 1、小产权房最大的弊病就是风险性1）法律风险小产权房虽然具有了商品房的使用性质，但是并不具有商品房的法律性质，所以小产权房并不是商品房，因此也不能享有商品房相关的规则和制度，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。2）政策风险若购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其无法得到产权拆迁补偿。作为使用人得到的补偿是微乎其微的。3）开发建设监管缺位目前，乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中大量的开发资金没有政府和银行的监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。而且能否按时交付房屋也有很大的风险，房屋的质量和售后服务难以得到保证。4）购买后也不能合法过户由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 2、小产权房如果无序建造会破坏土地利用总体规划，造成建设用地失控，并且私自开发集体所有土地的会影响耕地保护，甚至于危及粮食安全； 3、小产权房以其低廉的价格进行销售，会扰乱房地产市场正常秩序，造成商品房价格的严重混乱，危及国家对房地产市场有效管理。 【本文关联的相关法律依据】 《房屋登记办法》第二十二条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记:(一)未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的;(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;(五)房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的;(六)房屋被依法查封期间，权利人申请登记的;(七)法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。 |
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