| 问题 | 前期物业服务合同无效理由司法认定 |
| 释义 | 1．国家规定建设单位通过招投标方式选聘物业属于管理性规定，不属于强制性规定。只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才无效，故是否经过招投标等方式选聘物业服务企业并不必然导致合同无效。 2．物业公司的资质等级并非物业服务合同效力的决定性因素。即使存在超越资质经营的情形，也属于行政法律关系范畴，不影响本案的前期物业服务合同的效力。 3．业主与物业公司签订《前期物业服务合同》时未经相关主管部门备案、所定的收费标准未经物价局价格认证属实，并非《民法典》中规定的合同无效的情形，不影响《前期物业服务合同》的效力。 4．物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 一、前期物业合同终止条件 《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《前期物业服务合同》订立过程中因为没有业主的参与，而业主在购房后，却需要强制性遵守合同，在我国现今开发商与物业公司多数合为一体的情况下，通过《前期物业服务合同》坑害业主的事情极其容易发生。 因此，国家在《物业管理条例》中，特别用了第三章整章（共计11条条款）严格规定了《前期物业服务合同》的签订要求、合同明示原则、鼓励竞标、共有设备处分权限制等各种保护业主权益的条款，并强制规定了“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”这一期限条款。 二、前期物业合同期限是几年 一般来说，期限不超过3年。而且在物业项目召开业主大会并成立业委会之后，该合同无论是否到期，都自行终止。由业主委员会和物业公司另行签署正式物业管理合同。 前期物业管理，是指在业主委员会成立之前，建设单位选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，由物业管理企业依照合同约定提供的物业管理。 法律依据是《物业管理条例》第26条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。 |
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