| 问题 | 因优先购买权发生纠纷如何处理 |
| 释义 | 在房屋买卖中，买卖双方没有争议，但是，由于在双方买卖之前有第三人或者是由于是该房产的共有人或者是正在承租该房产，这些人在一定情况下依双方的约定或者依法律的规定，在产权人出卖该房时，享有同等条件下的优先于他人购买的权利。称之为优先购买权，简称先买权。 1、约定先买权案件的处理。在有些情况下，房屋的产权人与租赁方约定在该房屋出卖时，承租人有优先购买权。如果因此而发生纠纷，在同等条件下，应该支持承租人的先买权。但是，应当注意，如果房屋的产权人将产权作了抵押，承租人在购买房屋时，必须取得抵押权人的同意。如果抵押权人不同意，则这种优先购买权不得行使。 2、法定先买权案件的处理。法定先买权不是双方约定的，而是基于法律的规定而产生的。即只要双方有一定的关系如共有或者双方有承租关系。在这种情况下，一旦产权人要出卖房屋，承租人或者共有人就产生了在同等条件下的先买权。如1997年9月10日马某与某公司签订了承租其103号房屋的合同，双方约定租期5年，租金7万余元。合同签订后双方交付了房屋和租金。1998年2月某公司又与第三人签订了商品房销售合同，以360000万价格将该房出卖，第三人在交付房款后于同年9月办理了私人房产证。马某知道后向法院起诉申请宣告某公司与第三人的买卖合同无效并准许自己有优先购买权。法院经审理认为，国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋须提前三个月通知承租人。在同等条件下承租人有优先购买权。”在此案中某公司没有证据证明曾经提前三个月通知承租人，因此，某公司和第三人的买卖合同无效，其买卖行为应予撤销。马某在同等条件下享有优先购买权。 3、正确认定优先购买权的“同等条件”。所谓“同等条件”是指双方签订买卖合同所约定购买房屋的主要条件。应该包括价款数额、价款交付时间、交付次数、交付方式。价款数额好比较，看谁出价格高即可。但在相同价格情况下，是一次性交款还是分期交款;是在短期内交款还是需要较长时间;是交现金还是以物易物，或一部分现金一部分物品都有不同的作用。在这些情况下何为同等条件，即有出卖人的理解又有普通大众的理解，应该加以综合判断。比如产权人卖房时买房人出10000元，并约定一次性付款，那么，承租人也必须出价10000元，且一次性付款才能获得优先购买权，如承租人不能一次性付款，那么你即使出11000元也不能算同等条件。如果买房人约定分期付款，优先购买权人也可以分期付款但如产权人要求优先权人提供担保，应该认为是适当的。因为，产权人同意购房人分期付款是基于其信用。如果，对优先权人的信用有异议，令其提供担保应该认为合理合法。因为人之间的信用度和产权人对你的信任度是不同的。此外，同等条件还包括购买人对产权人的从给付义务。如购买人在购买时还约定办理房契的费用由购买人承担，那么优先权人也应该同意承担此费用才算是同等条件。还有的购买人在约定购买房产时，从互利互惠的角度出发还自愿优惠卖给产权人需要的生产机器，而优先权人不能提供此条件，不能视为同等条件。但优先权人如能补充购买人购买此种机器的差价，并保证质量，应视为同等条件。 4、准确掌握优先权行使的时间。优先权应该在一定时间内行使。因为如果不在一定时间内行使，会使他人的买卖关系处于不稳定状态，不利于社会经济秩序的稳定。因此，产权人在出卖房屋时应该通知优先权人，优先权人在接到通知后应该在一定时间内做出是否行使优先权的表示。这个一定时间多长?我国法律没有明确的规定。有人主张可以以15日为限，似可以采纳。但有的产权人不对优先人通知，优先人应该在什么期限内行使该权利呢?对此，目前也没有明确规定。对此是否可以分两种情况，一种是从优先权人知道时算，如产权人已经明确告之已经将房卖与他人或者购买人明确告之自己已经购买了该房。这种情况可以以15日为限，即从知道后第二天算起15日行使优先权，向对方提出请求或向法院提出起诉。第二种情况为不知道的，似可以以一年为限，即从产权人与购买人订立有效买卖合同之日起计算。在此一年之内，优先权人可以行使优先权，否则，优先权即归于消灭。 一、农村房屋买卖合同什么情况下无效 （一）产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。 （二）主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。 （三）侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。 （四）非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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