| 问题 | 二手商业房买卖税费由谁承担 |
| 释义 | 按国家相关部门规定，个人所得税、营业税及土地增值税、教育附加费均是卖方支付的，前二者是房屋卖出所产生，而卖方就是所得者，所以，这以上税费由卖方支付才是合理的。但这几个税费所占比例较大，就成了卖方定价的一个重要标准。因此，很多卖家相应降低房价，搞一刀切，净收房价，所有税费由买方负责了。不过生意场上，当各自认为物有所值时，买卖就成功了。 二手房交易税费由谁交的问题，实际上国家有明文规定，全由买家交原则上说是不合理的。但实际上税费与房价是相互关联的，如果卖家交税费，那么房价可能就高一些，买家交税费，房价就相对低一些。合同中约定由谁交税费是符合民法上自治原则的，从这个角度讲税费由买家交也是合理的。 一、二手普通商品房买卖税费计算 （一）取得产权证或完税凭证的时间不满五年的，买卖双方所需缴纳的税费如下： 卖方交纳： 营业税。按成交价的5％缴纳。举例：交易的房屋面积是100平方米，从开商处购买的价格是每平方米8000元，总计购入价800000元，卖出价为900000元，则营业税为900000元X5％＝45000元； 城市建设维护税、教育费附加。按成交价的0．5％缴纳。按照上面的举例，城市建设维护税、教育费附加为900000元X0。5％＝4500元； 个人所得税。个人所得税的税率为20％，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）X20％。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1％来执行。 印花税。按照成交价的0．05％缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0。05％＝450元； 买方交纳： 契税：普通住宅按成交价的1．5％缴纳。按照上面的例子，契税标准为900000元X1．5％＝13500元； 印花税。按照成交价的0．05％缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0．05％＝450元； （二）取得产权证或完税凭证的时间超过五年的，所需缴纳的税费如下： 卖方交纳： 营业税（免征）。 城市建设维护税、教育费附加（免征）。 个人所得税。如果是自用五年的住房，且是家庭惟一生活用房再次上市出售所得的个人所得免征个人所得税；如果非家庭自用或者并非个家庭惟一住房则仍按下列标准征收个人所得税。人所得税的税率为20％，但纳税基数是房屋的增值部分。具体计算公式如下：应纳税额＝成交价－买入价－合理费用（合理费用包括各种税费、装修费用）X20％。纳税人未能提供完整、准确的有关扣除合理费用的凭证，不能正确计算应纳税额的，采取核定征税，目前核定征收税率暂按成交价的1％来执行。 印花税。按照成交价的0．05％缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0．05％＝450元； 买方交纳： 契税：普通住宅按成交价的1．5％缴纳。按照上面的例子，契税标准为900000元X1。5％＝13500元； 印花税。按照成交价的0．05％缴纳。按照上面的举例，印花税为900000元X0．05％＝450元； 二、商业用房交易税费是多少 商业房屋交易税费用包括契税、交易费和测绘费等。商业房过户税的多少主要是根据房子的硬件来计算的，分为两种：一方面买房人应缴纳税费包括： （一）契税：房款的1．5％，面积在144平米以上的需要缴纳3％，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1％。 （二）交易费：3元／平米。 （三）测绘费。 （四）权属登记费及取证费：一般情况是在200元以内。 另一方面是卖房人应缴纳税费包括： （一）交易费：3元／平米。 （二）营业税。 （三）个人所得税：房产交易盈利部分的20％或者房款的1％计算。 |
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