| 问题 | 如何防止虚假租赁权对抗抵押权 |
| 释义 | 一般情况下，租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限，租赁合同不会影响抵押权的实现。但在租赁期限超过了抵押所担保债务的履行期限的情况下，尤其是长期租赁（如20年）的情况下，就会给抵押权的实现造成现实的困难。 从抵押权和租赁权的对价上看，房屋抵押权的对价较大，而房屋租赁权的对价较小，为了维护交易的安全和经济秩序的稳定，法律应侧重保护对价较大的利益，确立抵押权的优先效力。尤其在当事人可能恶意利用买卖不破租赁的规则下，恶意制造抵押权无法实现的困境下，更应该坚持抵押权效力优先。 一、买卖不破租赁不适用的原因 法律之所以如此规定，是基于民法中的物权优先原则，该原则包括两个方面，一是当物权与债权并存时，物权优先于债权，如享有担保物权的债权人比普通债权人享有优先受偿的权利；二是同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优于后设立的物权，这是物权相互间的优先效力，抵押权属于担保物权，租赁权虽然在性质上属于债权，但是由于民法典中规定了“买卖不破租赁”原则使之具有了物权的效力，这称为租赁权的物权化。因此，根据物权优先原则，租赁权设立在先，抵押权设立在后，就应优先保护租赁权；相反，抵押权设立在先而租赁权设立在后，就应优先保护抵押权。 二、抵押权期限和抵押期限有什么区别 1、担保责任的形式不同。 抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的。 而抵押权期限是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 2、期限的优先级不同。 抵押权期限是抵押权的有效期限，在该期限内行使抵押权可产生优先就抵押物变现所得受偿的法律后果。 3、法规所界定的有效期限。 抵押期限是行政登记机关强行规定的期限，等同于主债务的履行期限。该期限是行政机关强制要求的，不能消灭抵押权。 |
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