释义 |
未取得房产证的二手房买卖合同有效,但对房屋仅享有债权,不发生物权变动的效力。房屋未办理物权登记导致房屋未取得房产证属于物权变动问题,不影响二手房买卖合同的效力。 一、我国房屋确权证能代持吗 我国房屋确权证是可以代持的,但是需要房屋所有权人和房产证代持人签订一个《代持协议》在我国,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,需要以特定的方式予以公示方能产生法律效力,即我国推行以不动产物权登记作为不动产物权变动的原则。 《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,该条款所述“法律另有规定的除外”主要指以下三种情形: (一)是该条第二款所规定的,依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。 《中华人民共和国民法典》第二百二十九至二百三十二条规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情形,即非依法律行为而发生的物权变动的情形: 其一,因人民法院、仲裁委员会的法律文书,人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力; 其二,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力; 其三,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。 (三)是考虑到现行法律的规定以及农村不动产登记的现状,并没有对农村不动产物权的设立、变更、转让和消灭一概规定必须经依法登记才发生效力。由此可见,城市不动产所有权的变动方式有两种:一是依法登记,二是通过法律文书、征收决定、继承、遗赠、合法建造等方式变动不动产所有权。 1、该类诉讼的提起时间点应早于相应离婚诉讼的提起; 2、若无法取得具备各方签章的《代持协议》,则宁可主张代持行为是口头约定,也不宜事后补签或伪造; 3、出资款的银行流水、资金走向应向法院完备提供; 4、诉讼请求的提起应符合法律。 二、夫妻离婚时是否一定要进行析产 离婚后并不是必须析产的,如果是协议离婚的话,可以不进行析产,但如果是诉讼离婚的话,那么就必须经过析产了,因为离婚夫妻双方签订的离婚协议是物权变动的原因行为,必须办理相应的房屋登记后才发生物权变动的效力。 三、不动产物权变动的生效要件 (1)须有不动产变动的意思表示。 法律行为以意思表示为核心要素,发生不动产物权变动的法律行为,包括物权契约和不动产物权抛弃,既为法律行为之一种,自然离不开意思表示这一要素,没有意思表示,物权变动即难以发生。在物权契约之情形,根据债权形式主义,发生债权的意思表示即为物权变动的意思表示,物权变动乃双方当事人债权意思表示合致的结果。当事人就不动产物权的设定、移转意思表示一致,加上不动产物权登记,即生物权变动的效力。无意思表示或意思表示不真实,当事人之间关于不动产转让的债权合同难以成立,物权变动无由发生。在不动产物权抛弃的情形,尽管此系单独行为,也必须为抛弃的意思表示,否则不生不动产物权抛弃的效力。 |