| 问题 | 房地产中介服务合同签约流程是什么 |
| 释义 | 房地产中介服务合同签约流程包括产权人持有房屋所有权证等有效证明,到中介公司办理委托出售登记手续,业务员实地勘察和评估房屋价值,达成一致意见,签定房产出售委托书,中介公司通过媒体进行广告宣传,业务员带领客户实地看房,填写看房记录,协商房产交易价格,客户看房满意后向中介公司预交购房定金,中介将定金转交产权人,产权人应将房屋所有权证、身份证等原件交押中介公司,中介公司与买受人持产证到产籍部门查档、核证, 法律分析 房地产中介服务合同签约流程包括以下几个步骤：首先，产权人需要持有《房屋所有权证》以及其他有效证明，然后到中介公司办理委托出售登记手续。 2、业务员实地勘察和评估房屋价值，达成一致意见，签定房产出售委托书。 3、中介公司通过房产信息网、报纸、电台等媒体进行(该房屋)广告宣传。 4、业务员带领客户实地看房，填写看房记录，协商房产交易价格。 5、客户看房满意后向中介公司预交购房定金;中介将定金转交产权人，产权人则应将房屋所有权证，身份证等原件交押中介公司。 6、中介公司与买受人持产证到产籍部门查档、核证。 7、买卖、中介三方实地验房;卖方清缴该房此前所产生的一切费用;签定买卖契约，交款、清房。 8、三方一起到房地产交易管理部门办理房产交易手续， 9、买受人二十个工作日后到“产籍处”领取《房屋所有权证》。 二、买房合同注意事项有哪些？ 1、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。 2、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。 3、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。 4、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。 5、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人防的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。 6、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。 7、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。 8、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。 9、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。 10、房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。 11、开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。 12、关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。 13、其它：比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向;第二要标注面积，或者是面积的标尺。 在合同进行签约之前，大家首先要进行购房，购房的时候一般情况，房地产中介服务中心会带大家看房，在审核过证件以后、协商了房产交易价格大家就可以签订合同了。另外在签订买房合同的时候，对买房合同注意事项也应该大概的了解一下。 拓展延伸 买房合同是购房者与房地产开发商之间的重要法律文件,其中包含了双方的权利和义务,对购房者的权益具有至关重要的作用。以下是一些买房合同中需要注意的事项: 1. 合同条款的清晰明确:在签署合同之前,购房者应该认真阅读和理解合同条款,确保理解其中的内容并能够清晰明确地表达自己的需求。同时,开发商也应该充分披露所有与购房有关的条款和条件,以避免双方产生不必要的纠纷。 2. 房屋质量的确认:在购房之前,购房者应该对房屋的质量进行确认,包括房屋的建筑材料、结构、设施等方面。如果发现问题,开发商应该及时解决,并在合同中明确表述。 3. 付款方式的确定:购房者应该在合同中明确付款方式,包括首付款、分期付款等。同时,开发商也应该明确支付时间、金额等细节,以避免发生任何支付上的纠纷。 4. 房屋交付的日期和条件:开发商应该在合同中明确房屋交付的日期和条件,包括交付时的状态、相关手续等。同时,购房者也应该确认开发商是否符合交付房屋的条件。 5. 维修责任:开发商应该在合同中明确维修责任,包括维修的范围、时间和费用等。同时,购房者也应该确认开发商是否承担维修责任。 6. 争议解决方式:购房者应该在合同中明确争议解决方式,包括调解、仲裁、诉讼等。同时,开发商也应该明确其解决争议的方式和程序。 7. 其他条款:购房者应该仔细阅读合同中的其他条款,包括违约责任、争议解决方式等。同时,开发商也应该充分披露所有可能影响购房者的其他条款和条件。 买房合同是购房者与开发商之间的重要法律文件,其中包含了双方的权利和义务。为确保购房者的权益,购房者应该认真阅读和理解合同条款,并要求开发商充分披露所有与购房有关的条款和条件。 结语 房地产中介服务合同签约流程包括以下几个步骤：产权人持有《房屋所有权证》以及其他有效证明，到中介公司办理委托出售登记手续；业务员实地勘察和评估房屋价值，达成一致意见，签定房产出售委托书；中介公司通过房产信息网、报纸、电台等媒体进行广告宣传；业务员带领客户实地看房，填写看房记录，协商房产交易价格；客户看房满意后向中介公司预交购房定金；中介将定金转交产权人，产权人应将房屋所有权证、身份证等原件交押中介公司；中介公司与买受人持产证到产籍部门查档、核证；买卖、中介三方实地验房；卖方清缴该房此前所产生的一切费用；签定买卖契约，交款、清房；三方一起到房地产交易管理部门办理房产交易手续；买受人二十个工作日后到“产籍处”领取《房屋所有权证》。买房合同注意事项包括产权证要齐全，签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，延期交房和购买合同的第一条、第二条、第三条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条规定。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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