| 问题 | 注意对二手房有无禁止买卖情形的审查 |
| 释义 | 购房者应当注意，根据我国有关法律法规的规定，二手房司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的禁止买卖，依法收回土地使用权的禁止买卖，以及对于权属有争议的二手房也禁止买卖等等情况。 此外，如果是已购公有住房和经济适用房买卖，也应注意要审查其有无法律禁止的上市交易的买卖情形。 一、二手房产权存在哪些陷阱？ 1、二手房“卖房者”非二手房的产权人。 (1)某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已经作废的房产证之便利，进行欺诈。如承租人冒充业主，与买房者签订合同；有些人在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。 (2)“卖房者”是“真正”的产权人，但由于某种原因未登记或未过户。如继承人因继承或受赠而取得该二手房，但由于各种各样的原因，未及时办理二手房产权过户手续。 警惕：在此情形下进行交易，由于交易主体不适格，不仅该二手房买卖合同无效，而且购房者往往可能遭受诈骗。 2、卖房者仅仅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。 许多时候，二手房的所有人不属于一人，而属多人。交易的过程中，往往只是其中的一个共有人与购房者进行交易。而且该卖房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自决定出售的。 警惕：与第一种情形一样，在此情形下交易，也会因交易主体不适格而导致买卖合同无效。 3、卖房者只是使用权人，而非所有权人。 在所交易的二手房为公房时这种情形多有发生，即卖房者所在单位仅仅只是将该房产提供给卖房者使用，卖房者并未取得完全的所有权。如购房者与仅有使用权人进行交易，即使交付全部房款，亦无法取得产权。 4、房产上存有法律不允许自由转让的障碍。 我国相关法律规定，如在房产上设有抵押，则在抵押权人的权利实现之前或抵押权人放弃该抵押权前，该房产不得自由转让。 5、房产上存在法律禁止转让的障碍。 如二手房被查封，在解封之前，该二手房是禁止转让的。 6、非居住用途房。 即交易的二手房的用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。 7、卖房者未将房屋欲出售的情况告知承租人，或者说已告知，但未得到承租人放弃优先购买权利的答复。 二、二手房没有什么情形能卖 (1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；(2)已被国家有关机关依法收回土地使用权的；(3)权属有争议的；(4)未依法登记领取权属证书的；(5)列入动拆迁范围的；(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 三、没有房产证的房子如何买卖 首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。根据《城市房地产转让管理规定》第六条，下列房地产不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 |
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