| 问题 | 没有自建房的小产权房购房合同怎么处理 |
| 释义 | 小产权房交易不受法律保护,买卖合同一般无效。但在乡镇范围内,农村集体经济组织成员之间的房屋交易,房屋交易合同是有效的。购买在建小产权房时,购房者需注意房屋可能面临整改被暂停或强制拆除的风险。 法律分析 小产权房没有正式的房屋交易合同，因此其交易不受法律保护。买方可以起诉卖方违约并要求赔偿。也可以终止合同。 小产权房是指在农村集体土地上建设的不缴纳土地出让金和其他费用的房屋。其产权证并非由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，又称“乡产权房”“小产权房”不是一个法律概念，而是在社会实践中形成的一个习惯用语。没有国家颁发的土地使用证和预售证，购房合同也不会在国土房管局备案。所谓产权证不是真正合法有效的产权证。一是房地产转让：“小产权房”不能取得正式的房地产证，因此不构成不动产的合法产权。也就是说，产权小的房子只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国条例》的规定，小产权房不能转让或者出售给非集体成员的第三人，即购买后不能合法转让。同时，对住宅的保值增值也有一定的影响。二是法律效力：一般来说，“小产权房”买卖合同的效力是无效的。还要区分不同的情况： 1。对于乡镇范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋交易，房屋交易合同有效。如果房屋出售给乡镇以外的人，经有关组织和部门批准，合同才算有效。未履行合同或者买受人未使用房屋的，合同无效。三是政策风险： 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并支付房价后，如果有关部门对农村产权房建设项目进行整改，部分项目可能会被暂停甚至强制拆除。购房者将面临拿不到房子、不能及时领房款的尴尬局面。 购房后国家征用土地的，由于农村产权房不具备国家承认的合法产权，买受人不是合法的产权人，因此不能取得产权的拆迁补偿，作为实际使用人，拆迁补偿是无效的与产权补偿相比很少。 拓展延伸 小产权房是指在集体土地上建造的房屋,由于没有正式的产权证书,因此在处理上存在一定的异同。 异同点: 1. 产权归属:小产权房的产权归属于集体土地所有,而非国家所有。 2. 建设规划:小产权房的建设规划可能与城市规划有所冲突,因此处理方式也有所不同。 3. 拆迁补偿:小产权房在拆迁时,可能由于没有正式产权证书,无法享受与商品房同等拆迁补偿。 处理方式: 小产权房的处理方式与商品房有所不同。由于小产权房没有正式产权证书,拆迁补偿标准也相对较低。同时,小产权房在交易时,也可能面临较高的交易税费。因此,如果想购买小产权房,建议在购买前仔细了解相关法律规定,以免产生不必要的纠纷。 法律依据 商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 |
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