| 问题 | 农村集体土地的工业用地可以转让使用权吗 |
| 释义 | 一、农村集体土地的工业用地可以转让使用权吗 工业用地转让，必须同时具备下列条件 1、按土地出让合同约定已支付全部土地使用权出让金、滞纳金、违约金及相关税费，并取得建设用地使用权证。 2、不改变土地出让合同约定的土地用途和建设规划条件等。对于受让人拟改变原工业用途中不同行业类别的，应取得规划建设、经信等部门审查同意后，方可根据有关政策相应调整土地出让合同;属于特殊行业的，还须征得安监、环保、消防等部门同意。 3、除土地使用权出让金外，投资额已达开发投资总额25以上，且实际开发建设建筑面积已达到合同约定开发建筑总面积25以上。 4、土地权属无争议、无违法用地(或违法用地已处理完毕)、无违章建(构)筑物、未设定抵押(抵押权人同意转让的除外)或他项权利登记。 5、工业用地一般不得分割转让，如分割转让的，须经规划建设、国土资源、安监、消防等部门批准。 6、受让方实施新建、扩建、改建工业投资项目须符合我市工业投资项目准入评价要求。 7、已达到出让合同约定的其他转让前提条件。 二、集体土地工业用地土地使用权流转的注意事项有哪一些 1、要有明确流转范围 关于集体土地使用权流转的内涵，目前主要有两种观点： 一种观点认为集体建设用地流转应包括首次流转和再次流转； 另一种观点认为应仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。 两种观点的矛盾是流转的集体建设用地是否包括初次流转的集体建设用地，是存量与增量的问题。所谓集体建设用地“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。目前这种分离在“土地财政”以及片面追求政绩观的影响下，其结果通常是建设用地供给总量的增加，而不是现有存量建设用地利用率的提高。这种新增建设用地增加迅猛而存量建设用地使用效率挖潜不明显的结果显然不是我们的目标诉求。而“再次流转”则仅限于建设用地使用权的流转，是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。也就是说，“首次流转”极易造成土地供给失控和耕地的减少，而“再次流转”则明显比较容易监控，而且存量建设用地将向更加合理、集约、高效的利用方式流转，这显然是符合我们制度设计的目标诉求的。所以在当前情况下，本着平稳推进、循序渐进的原则，我们应该把集体建设用地使用权流转限定在存量的流转，而不应包括所谓的“首次流转”，待日后时机成熟再进一步推进也未为晚也。 2、合理分配土地流转收益 收益分配是农村集体建设用地流转能否健康推进的关键，各地有不同做法。如安徽芜湖将收益在土地所有者、镇、县（区）、市之间按2∶5∶2∶1进行分配。而浙江湖州则按“谁所有谁收益的原则分配，土地管理部门收取5%的手续费”的分配办法。从理论上说，农村集体建设用地流转收益主要由三部分构成：一是所有者对土地的垄断，即垄断地租；二是劳动和资本投入所产生的成本地租；三是投资环境所产生的级差地租。在土地利用和开发建设过程中，土地使用者要另行支付基础设施配套费和相关税费，政府的这部分投入已有了回报，不宜再直接从集体建设用地流转收益中分享。因此，集体建设用地流转中的土地收益，应按照初次分配基于产权、再次分配税收参与的原则，确立分配比例和额度。 3、不得改变土地的性质和用途 农村土地流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。 4、合理确定农村土地流转期限 农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。原则上，对流转后用于普通农作物种植等投入较小的土地，流转期限不宜过长;对流转后用于发展林果业和设施农业等投入较大的土地，流转期限可以适当延长。采取出租方式流转的，租赁合同期限要遵照《民法典》（2021.1.1生效）第七百零五条的规定，不得超过20年。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。 土地使用权的流转虽然能使农村地区的土地资源得到有效的利用，但在流转的过程中必须注意到上述的要点，特别是流转的范围及土地使用权流转后的用途。需要注意的是，集体土地工业用地土地使用权流转的时限最长不能超过二十年，在流转合同中要对流转的时限有明确的规定。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第八十二条擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。 |
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