| 问题 | 房地产特殊财产权的基本形态 |
| 释义 | 1、房地产物权移转请求权。 主要指基于债权或物权得请求办理房屋所有权或国有土地使用权过户的权利。基于债权的，例如因买卖、转让、互易、赠与、拆迁安置等合同，房地产受让人给付对价后，得请求办理过户登记。过户登记前，房地产受让人并未取得物权，但请求移转物权的权利本身仍具有一定的财产价值，属于特殊财产权。故若受让人作为被执行人时，执行法院不能直接对该房地产本身查封、拍卖，但得以该请求权为标的强制执行。基于物权的，例如出典人未依法依约行使回赎权时，典权人得请求移转典物的所有权。 2、房地产物权设定请求权。 主要指基于债权或物权得请求在房地产上设定国有土地使用权或抵押权等他项物权并办理登记的权利。原因同房地产物权移转请求权。例如，依国有土地使用权出让合同，已全部缴纳了出让金的，有权请求土地主管部门办理土地使用权登记。又如，第三人为他人金钱债务供房地产作抵押，但尚未办理抵押登记的，债权人有权请求抵押人办理抵押登记。 3、房地产共同共有权。 所有权具有整体性，一物之上，不得同时有数个所有权。在共有的情况下，共有各方的整体才是真正的所有权人。故房地产共有权，也属房地产特殊财产权的范畴。但房地产共有权，有按份共有和共同共有之分。前者如，2人以上共同出资购买或建造房地产，约定各自份额。后者如，基于合伙、婚姻、继承等公同关系而共有房地产。在按份共有时，按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利.按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额.而在共同共有时，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利.各共同共有人之权利，及于共同共有物之全部，无所谓份额。故对房地产按份共有权份额的执行，有的法律规定准用不动产执行的规定.但对房地产共同共有权的执行，仍属对特殊财产权的执行。 4、房地产用益债权。 主要指基于租赁、承包、借用等享有的使用、收益房地产的权利。例如，房屋承租权、商场承租权、酒店承包中涉及不动产部分的使用收益权等。又如，国有土地使用权除了依法出让、转让外，也可以租赁，承租人享有土地用益债权。集体土地虽不能像国有土地使用权那样出让、转让使用权，但可以由集体成员承包，这种承包权在物权化前，也属特殊财产权的范畴。此外，目前许多用地企业转向农村，以租赁、联营等各种形式，实际上取得集体土地的某种的使用收益的权利，如受法律和合同的保护，也当属特殊财产权的范畴。注意，房地产用益债权，如以当事人间的信任为基础的，应经出租人(或出包人、出借人)同意，方可强制拍卖；其次，部分房地产用益债权在一定条件下得对抗物权，如买卖不破租赁。 5、房地产担保物权。 指房地产抵押权、建设工程法定抵押权(即工程款优先权)。但仅可随被担保之主债权而被执行。例如，被执行人对第三人有一笔金钱债权，第三人或他人提供房地产作抵押，当法院就被执行人对第三人的金钱债权执行时，可以同时就被执行人对抵押人的抵押权执行，抵押人对抵押权无异议的，查封、拍卖抵押不动产。 6、房地产占有返还请求权。 |
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