| 问题 | 租赁合同没有备案买卖不破租赁是否适用？ |
| 释义 | 本文探讨了租赁合同备案的法律意义。租赁合同备案是租赁合同生效的必要条件。如果租赁合同中约定了办理登记备案手续为房屋出租合同生效条件,那么即使租赁合同没有备案,只要出租方已经办理了登记备案手续,那么合同就会生效。如果合同中没有约定办理登记备案手续为生效条件,那么合同将不具有法律效力。对于买卖不破租赁,文章认为一般不需要在合同里体现。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括租赁当事人的姓名、房 法律分析 首先，我们需要了解租赁合同备案的作用。根据相关法律规定，租赁合同备案是租赁合同生效的必要条件。因此，如果租赁合同没有备案，那么它将不具有法律效力。 然而，如果租赁合同中约定了办理登记备案手续为房屋出租合同生效条件，那么即使租赁合同没有备案，只要出租方已经办理了登记备案手续，那么合同就会生效。 另外，如果合同一方已经履行了主要义务，对方已经接受了，那么合同也会生效，即使租赁合同没有备案。 综上所述，租赁合同没有备案买卖不破租赁是否适用，需要根据合同中是否约定了办理登记备案手续为生效条件来判断。如果合同中约定了办理登记备案手续为生效条件，那么即使租赁合同没有备案，只要出租方已经办理了登记备案手续，那么合同就会生效。如果合同中没有约定办理登记备案手续为生效条件，那么合同将不具有法律效力。如出租方将租赁房屋已经交付给承租方，承租方已经收房的，承租方向出租方支付租金，承租方接受的等情形。合同无约定的，则合同是否办理备案登记手续与合同生效无必然联系。如合同无特别约定生效条件，则根据合同的法的相关规定，合同自承租方出租方双方签字或盖章之日起生效。 买卖不破租赁一般不需要在合同里体现，房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容： (一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所; (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况; (三)租金和押金数额、支付方式; (四)租赁用途和房屋使用要求; (五)房屋和室内设施的安全性能; (六)租赁期限; (七)房屋维修责任; (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳; (九)争议解决办法和违约责任; (十)其他约定。 二、买卖不破租赁的要式条件 首先，租赁物的租赁法律关系已经形成，主要具备如下认定标准： 第一、租赁合同已成立并生效(现实生活中主要从租赁合同是否办理登记、备案等方面判断); 第二、租赁物已交付承租人(现实生活中主要从租赁物是否由承租人实际占有、使用等方面判断); 第三、所有权发生变动是在租赁期间(现实生活中主要从承租人对于租赁物的使用是否承担了维护义务如缴纳水电费、物业管理费等方面判断); 第四、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。 具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁法律关系仍然能够对抗该买受人。 其次，租赁物在租赁期间发生所有权变动产生租赁关系自动延续的法律事实，主要认定标准： 第一、不影响租赁合同的效力; 第二、在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束; 第三、如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付、的租金效力自动及于受让人。 租赁相关规则是为了保障租房者这一弱势群体的合法利益，但是有些情况下，房屋的所有权人并没有对房屋进行备案，此时在签订租赁合同的时候没有明确的说到这一点是可以适用买卖不破租赁规则的，除非明确的说明必须备案合同才能够生效。 拓展延伸 根据我国《民法典》第737条规定，租赁合同自成立时生效。同时，《民法典》第738条规定，当事人可以按照国务院规定的租赁合同示范文本订立租赁合同。因此，买卖不破租赁并不需要租赁合同备案。但是，当事人采用租赁合同示范文本订立租赁合同的，应当依照该示范文本订立。综上所述，买卖不破租赁无需租赁合同备案，但当事人应按照租赁合同示范文本订立。 结语 租赁合同备案是租赁合同生效的必要条件，但合同中是否有约定办理登记备案手续为生效条件需要根据具体情况进行判断。如果合同中约定了办理登记备案手续为生效条件，那么即使租赁合同没有备案，只要出租方已经办理了登记备案手续，那么合同就会生效。如果合同中没有约定办理登记备案手续为生效条件，那么合同将不具有法律效力。买卖不破租赁一般不需要在合同里体现，但如果租赁合同中约定了办理登记备案手续为生效条件，那么即使租赁合同没有备案，只要出租方已经办理了登记备案手续，那么合同就会生效。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所、房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况、租金和押金数额、支付方式、租赁用途和房屋使用要求、房屋和室内设施的安全性能、租赁期限、房屋维修责任、物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳、争议解决办法和违约责任、其他约定。买卖不破租赁的要式条件包括租赁物的租赁法律关系已形成、租赁物已交付承租人、所有权发生变动是在租赁期间、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 |
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