| 问题 | 有关房地产企业的税收事项 |
| 释义 | 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条的规定，开发产品在完工前后，其企业所得税的计税处理方式存在差异。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。对 法律分析 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条的规定,开发产品在完工前后,其企业所得税的计税处理方式存在差异。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 对于开发产品的实际毛利率高于国税发[2009]31号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发[2009]31号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二)开发产品已开始投入使用。 (三)开发产品已取得了初始产权证明。 国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)也作出解释规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。 开发产品开始投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发[2009]31号文件、国税函[2009]342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。 开发产品完工与否是决定计税成本核算的前提。实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见，国税发[2009]31号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本一大利好，即允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。 (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。 (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。 以上规定可以认为是新31号文件对于房地产开发经营业务的企业所得税处理的例外处理，此前的原31号文件规定，开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。但是企业在做计税成本预提时并不是随意的，其一出包工程应当是有实际的工程进度，按照31号文件的理解，结算计税成本应当在工程竣工后，此时对于未办理最终结算而未能取得全额发票的，才允许计提，计提总额不得超过合同总金额的10%.其二未实际发生的业务难以判断其业务是否确实发生，金额无法计量，一般认为不符合税法的真实性、合理性原则，不允许税前扣除。31号文件考虑到房地产开发项目的实际现状，允许预提尚未发生的公共配套设施和报批报建费用，但限制条件是必须能够有切实证据证明是要发生及发生的金额。 另外，考虑到房地产开发企业的成本结算相对于税法认定的完工条件是滞后的，国税发[2009]31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。该规定遵从了《企业所得税法实施条例》第九条的规定，即“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。补计需要在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。该规定不失为房地产企业核算完工年度企业所得税的又一大利好。 我们以案例解析房地产企业预提成本及核算终止日对开发产品计税成本的影响。 【例】某房地产开发企业开发的某住宅楼于2008年9月完工，出包工程合同总金额20000万元。2008年，由于未最终办理结算，仅取得的发票金额为15000万元，2009年3月，取得发票2000万元，2009年6月取得发票3000万元。 会计实务中，该住宅楼虽然于2008年9月完工，截止资产负债表日，“开发成本”科目归集的成本费用除已经取得合法凭据(发票)外，还包括已经结算未取得发票的预提工程成本。假设全部开发产品销售完毕，会计处理为： 预提成本时： 借：开发成本5000 贷：应付账款(预提)5000 结算完工成本： 借：开发产品20000 贷：开发成本20000 结算销售成本： 借：销售成本20000 贷：开发产品20000 次年度3月、6月取得结算发票： 借：应付账款(预提)5000 贷：应付账款(工程承包商)5000 资产负债表日前结转的完工成本以及销售成本都包含了预提的成本费用5000万元。根据国税发[2009]31号文件第三十四条关于“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”的规定，假定企业计税成本核算终止日确定为2009年5月30日，则2009年3月取得的发票2000万元可以计入计税成本，超过计税成本核算终止日取得的发票3000万元不能够计入计税成本，但是在证明资料充分的情况下，企业可以预提合同总金额的10%，即2000万元计入计税成本。这样2008年企业该项目计税成本：15000+2000+2000=19000(万元)，2009年汇算清缴后，尽管实际取得发票金额3000万元，计入实际取得发票年度(2009年)的计税成本只能为1000万元。 这样，会计成本反映为2008年20000万元，2009年0元，而企业所得税计税成本2008年为19000万元，2009年为1000万元。虽然成本总额没有发生变化，但是由于计税成本核算终止日及预提成本形成的会计成本与计税成本的年度差异，对某公司两个年度的企业所得税产生了一定影响。 拓展延伸 3. 新31号文件：开发产品计税成本处理新规定 近日，国家税务总局发布了《关于发布的公告》（国家税务总局公告2021年第12号），其中对开发产品计税成本处理进行了新的规定。这一规定的出台，旨在加强企业所得税的征收管理，促进企业健康发展。 根据新规定，企业在计算开发产品计税成本时，可以将尚未达到预定可销售状态的研发支出计入当期损益，并按可归属于该项支出当期实际发生的成本进行分摊。这一规定为企业的研发支出提供了更为明确的政策依据，有助于企业合理安排研发支出，提高产品竞争力。 同时，新规定还明确了企业在特定情况下可以结转以后年度未分配利润用于转增研发支出。这一规定有助于企业将资源优化配置，提高研发投入的效益。 总之，新31号文件对开发产品计税成本处理进行了明确的规范，有助于企业更好地享受税收政策，提高自身竞争优势。 结语 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第九条的规定，开发产品在完工前后，其企业所得税的计税处理方式存在差异。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。对于开发产品的实际毛利率高于国税发[2009]31号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发[2009]31号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。 法律依据 中华人民共和国企业所得税法实施条例（2019修订）： 第四章 税收优惠 第八十六条 企业所得税法第二十七条第(一)项规定的企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税，是指： (一)企业从事下列项目的所得，免征企业所得税： 1.蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植； 2.农作物新品种的选育； 3.中药材的种植； 4.林木的培育和种植； 5.牲畜、家禽的饲养； 6.林产品的采集； 7.灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目； 8.远洋捕捞。 (二)企业从事下列项目的所得，减半征收企业所得税： 1.花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植； 2.海水养殖、内陆养殖。 企业从事国家限制和禁止发展的项目，不得享受本条规定的企业所得税优惠。 中华人民共和国企业所得税法实施条例（2019修订）： 第四章 税收优惠 第八十七条 企业所得税法第二十七条第(二)项所称国家重点扶持的公共基础设施项目，是指《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》规定的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目。 企业从事前款规定的国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。 企业承包经营、承包建设和内部自建自用本条规定的项目，不得享受本条规定的企业所得税优惠。 中华人民共和国企业所得税法（2018修正）：第四章 税 收 优 惠 第二十七条 企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税： （一）从事农、林、牧、渔业项目的所得； （二）从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得； （三）从事符合条件的环境保护、节能节水项目的所得； （四）符合条件的技术转让所得； （五）本法第三条第三款规定的所得。 |
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