| 问题 | 农村买房是否受到法律保护 |
| 释义 | 本文介绍了农村买房的法律问题、购买长期租赁的优缺点以及租赁期限的限制。根据《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，购买到的房屋实则为小产权房，即城里人在乡下买房时，拿到的村里或是乡里的产权。购买房屋后想要对房子进行改造，也不受法律保护。另外，购买或承租农业生态别墅存在耕地流失的风险，不符合法律法规，建议不要购买或承租。 法律分析 问题一，农村买房是否受到法律保护？ 根据我国《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。 因此，购买到的房屋实则为小产权房，即城里人在乡下买房时，拿到的村里或是乡里的产权。小产权房实际上没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案。 显然，在现行政策下，“小产权房”无疑属非法之列，在农村投资买房是不受法律保护的，一旦遇到拆迁、征地，损失都要自己承担。即使拥有房屋的合法使用权，翻建房屋也是不受法律保护的。所以购买房屋后想要对房子进行改造，也不受法律保护。 问题二，购买还是长期租凭? 仔细询问购买细节时，购买实为长期租赁，期限10年到70年不等。每个公司都有100到200个独立庭院，销售开发已形成了一定规模。同时，这些农家院都形成了小区，拥有统一的物业，更好地方便居住者。 问题三，租赁期限越长越好? 在租赁问题上，商家承诺租期足够长，不会影响使用，通常都在30到50年之间。而根据我国《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”消费者在签署合同时一定要看清租期，切莫认为租期越长越好。 不建议购买或承租农业生态别墅 实际上，早在2009年，北京市国土资源局就下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅，对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。 目前市场上出售的农家院，大多租用农村集体土地，建有配套房。销售者声称“双方签订的是租地合同，不违反国家禁止农村宅基地买卖和严禁破坏耕地的规定”。然而不少在售农家院的建筑面积都超出了规定。 律师表示，农业生态别墅是高房价背景下的产物，是小产权房的变种。这种变相的房地产开发易造成耕地流失，不符合法律法规，建议不要购买或承租。 拓展延伸 农村房屋买卖在实践中是否违法,一直以来都备受争议。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定,农村土地属于集体所有,买卖房屋需要获得相关村民委员会的同意,并报经乡(镇)人民政府审核后,向县级以上人民政府土地行政主管部门申请办理房屋产权转移登记手续。 然而,在一些地区,有些农村房屋买卖行为被视为违法,主要原因包括:一是未获得足够村民委员会的同意,二是未按规定报经乡(镇)人民政府审核,三是未进行产权转移登记手续等。 从法律的角度来看,农村房屋买卖并非完全违法,但需要遵循一定的程序和规定。如果买卖双方遵守法律法规,手续齐全,并在村民委员会和乡(镇)人民政府的审核下进行交易,就可以避免违法行为的发生。 结语 问题一,农村买房不受法律保护,属于非法之列。购买房屋后想要对房子进行改造,也不受法律保护。在农村投资买房更是不受法律保护的,一旦遇到拆迁、征地,损失都要自己承担。 问题二,购买实为长期租赁,期限10年到70年不等。商家通常承诺租期足够长,不会影响使用,但根据《民法典》规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。因此,购买或承租农业生态别墅是不建议的。 问题三,租赁期限越长越好也不一定。商家通常承诺租期足够长,不会影响使用,但根据《民法典》规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。因此,购买或承租农业生态别墅也不建议的。 法律依据 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十七条\t受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十六条\t具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： （一）登记簿上存在有效的异议登记； （二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； （三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； （四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； （五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 |
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