| 问题 | 购房合同解除注意 |
| 释义 | 购房合同与按揭合同是相互独立的，解除购房合同不必然导致按揭合同解除。银行和购房人均不主张解除按揭合同时，不应解除。若银行主张解除，购房人可提供等额担保并无严重违约，合同不应解除。购房人主张解除合同，银行不同意，应根据情况考虑。根据合同约定解除按揭合同，但烂尾楼情况下可参照情势变更原则解除合同。购房者可解除预售合同，但需委托专业律师协助维护权益。 法律分析 鉴于购房合同与按揭合同是联系紧密的相互独立的合同，在购房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同，则不应解除。如银行主张解除，但购房人能另行提供等额担保，并无严重违约也不应解除合同。如购房人主张解除合同，银行不同意，则应分情况考虑： 1、如银行是发展商指定，提供按揭是购房人购房的前提条件，则银行与开发商关系紧密，其有监管款项用途之责，现合同目的不能实现，可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守，另外购房人拒交贷款本息，也已严重违约，且此时购房人有严重对抗情绪，继续履行合同已无实际意义，可判决解约。 2、如按揭银行是购房人自行寻找，与开发商无紧密联系，现借款已履行完毕，借款合同目的已达到，因按揭银行无过错，只是购房人违约，在银行不同意解约的情况下，应尊重守约方意愿，不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同，则应尊重当事人协商一致的意愿，可一并解除按揭合同。 3、如果事先合同有约定，解除按揭合同需经银行同意，则应尊重约定，一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下，考虑到合同基础的严重丧失，可由法院参照情势变更原则予以解除合同。 某些情况下因开发商的原因购房者的利益遭到重大损害时，购房者可解除预售合同。现实生活中因购房者解除预售合同所引发的购房纠纷有不少，而由于购房者与开发商之间地位差异，很多购房者的合法权益不能有效实现，这种情况下建议可以委托专业的律师来提供帮助。 结语 在购房合同与按揭合同的关系中，应充分尊重当事人的意愿。如果银行和购房人都不主张解除按揭合同，则不应解除。如果银行主张解除，但购房人能提供等额担保且没有严重违约，也不应解除合同。如果购房人主张解除合同，银行不同意，则应根据具体情况考虑解约的合理性。对于购房者与开发商之间的纠纷，建议委托专业律师提供帮助以维护合法权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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