| 问题 | 购房者在申请二手房贷款时还需注意哪些问题 |
| 释义 | 购买新房和二手房存在明显的差异。银行在为二手房提供贷款时，会对房屋本身以及贷款人设置较为苛刻的条件。购房者在申请二手房贷款时还需注意以下几个方面的关键因素：评估价与最高贷款额、贷款成数和利率、竣工年代与贷款年限、贷款银行的选择、还款方式的选择、收入证明与还款能力、借款人自身相关情况。其中，二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 法律分析 购买新房和二手房存在明显的差异。银行在为二手房提供贷款时，会对房屋本身以及贷款人设置较为苛刻的条件。购房者在申请二手房贷款时还需注意以下几个方面的关键因素。 评估价与最高贷款额 1、评估价与最高贷款额。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。 贷款成数和利率 2、贷款成数和利率。目前,各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、基准利率;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款,五年以上的公积金贷款利率均按照4.50%来执行。 3、竣工年代与贷款年限。银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 贷款银行的选择 4、贷款银行的选择。各商业银行服务特色不尽相同,贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 还款方式的选择 5、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。 收入证明与还款能力 6、收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明,如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外,大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。 借款人自身相关情况 7、借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括:信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。 拓展延伸 在申请二手房贷款时,需要了解以下方面的内容: 1. 房屋产权:确认房屋的所有权属是否清晰,无纠纷。 2. 房屋估值:了解房屋的估值,以便确定贷款额度。 3. 贷款金额:确定需要贷款的金额,以及每月还款额。 4. 还款期限:确定还款期限,以及每月还款的频率和金额。 5. 利率:了解贷款的利率,以及贷款期限内的利率是否会发生变化。 6. 手续费:确认是否存在手续费,以及手续费的金额。 7. 抵押物:了解是否需要提供抵押物,以及抵押物的评估价值和范围。 8. 房屋交易记录:确认房屋的来源和交易记录,以及是否存在任何纠纷或争议。 在申请二手房贷款时,需要仔细了解以上方面的内容,以确保申请顺利进行。如果对任何方面有疑问,应该及时向银行或专业人士咨询,以避免可能出现的麻烦和风险。 结语 购买新房和二手房存在明显的差异。银行在为二手房提供贷款时，会对房屋本身以及贷款人设置较为苛刻的条件。购房者在申请二手房贷款时还需注意以下几个方面的关键因素：评估价与最高贷款额、贷款成数和利率、竣工年代与贷款年限、贷款银行的选择、还款方式的选择、收入证明与还款能力、借款人自身相关情况。选择合适的银行、了解相关政策和注意事项，有助于购房贷款更加顺利。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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