| 问题 | 贷款买二手房哪些因素会影响评估 |
| 释义 | 二手房评估价是通过市场比较法来确定的,该方法通过对同一楼盘的在售房源挂牌价格以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,然后计算出该楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。房屋因素包括房屋的套型、楼层、朝向等因素,环境因素包括小区环境、社会环境、心理因素等。 法律分析 二手房评估价是通过采用房产价格评估的市场比较法来确定的。该方法通过对同一楼盘的在售房源挂牌价格以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,然后计算出该楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。 二手房评估价影响因素： 一、房屋因素 旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价，2层和6层为-3%，7层为-5%，3层和4层为+3%，若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。 房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。其次，一般旧房的套型落后，使用不便，功能陈旧，在这方面是无法和新建商品房相比的。此外，朝向、楼层等自然状况，也会对价格产生一些影响。 二、环境因素 环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，省、市重点中小学区的为+15%。 三、心理因素 如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为-8%。 拓展延伸 二手房的评估价受到多个因素的影响,其中最主要的因素是房屋的历史背景、物业状况、周边环境以及市场供需关系。 房屋的历史背景是评估价的重要因素之一。房屋的使用年限、装修程度、维修记录等因素都会影响房屋的价值。 物业状况对房屋的价值也有很大的影响。房屋的干净程度、新旧程度、建筑材料等都会影响房屋的吸引力。 周边环境也是影响房屋价值的因素之一。房屋所处的区域、附近的交通状况、配套设施等都会对房屋的价值产生影响。 市场供需关系也对房屋的价值产生影响。如果房屋所处的区域缺乏吸引力或者房屋本身条件较差,那么房屋的评估价就会相应降低。 因此,在二手房的评估过程中,需要综合考虑以上因素,以得出合理的评估价。同时,为了保证评估价的公正性和准确性,评估机构也需要遵守相关法规和规定,确保评估过程的公正性和透明度。 结语 二手房评估价的影响因素很多，需要综合考虑。评估价可以通过市场比较法来确定，但需要考虑房屋因素、环境因素和心理因素等多方面的影响。房屋因素包括套型、楼层、朝向等因素，环境因素包括小区环境、社会环境等，心理因素则是指人们对于购买旧房的心理态度。在评估二手房时，需要充分考虑这些因素，才能得出相对科学合理的评估价。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。