| 问题 | 房屋买卖合同是否有时效 |
| 释义 | 有。商品房可以预售，预售要定立预售合同。房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。符合预合同约定条件要订立本合同。预告登记后符合法定条件要进行正式登记。 一、房屋预售合同和正式合同的区别 房屋预售合同是针对商品房预售使用，此时房屋尚未建完，需要在房屋竣工并交付使用后，且预购方付清全部购房款，才能办理房屋登记过户手续。正式合同（即商品房买卖合同）适用于房屋完工并经验收合格后取得房地产权证的商品房销售。如果购房者已经签订了房屋预售合同，则在交房时不再需要签订正式合同，可以直接办理房屋过户登记。 二、买房后多久可以拿到购房合同 买房后30天内可以拿到购房合同。购房者与开发商签订购房合同后，开发商将要求合同到房管局备案，但由于开发商往往在手头积累一定数量的合同后到房管局备案，但最长不得超过30天。房地产开发项目取得商品房预售许可证和预登记通知后，自与承购人签订商品房销售合同之日起30日内，房地产开发企业向项目管辖范围内的房地产交易管理部门申请商品房预售合同备案手续。房地产登记部门可根据购房者提供的资料齐全情况，在办理房屋登记备案手续后7个工作日内。符合合同备案条件的，房地产登记部门应当在商品房买卖合同上加盖商品房预售合同备案专用章。购房者可在市房地产市场信息网查询公示。 三、什么情形会导致房地产买卖合同无效 以下会导致房地产买卖合同无效： 1、侵犯优先购买权：如果共有产权房未征得其他共有人或者承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为无效。 2、因欺诈转让房屋：如果卖家与购房者签订购房合同之后，与第三人恶意串通另行订立购房合同并将房屋交付第三人使用。导致购房者无法取得房屋，那么卖家与第三人签订的购房合同无效。 3、商品房预售违法：开发商在取得相关许可证的前提下，投入建设资金达到整个工程投资总额的25%以上。并已经确定施工进度和竣工交付日期，可以向县级以上人民政府房管部门申请预售登记，取得商品房预售许可证明。 4、延迟履行：卖房者延迟交付房屋或者购房者延迟支付房款，经过催告之后在三个月的合理期限内仍然未履行的，可以认定购房合同无效。 5、土地使用权转让违法：以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准标准的人民政府审批而没有报批或不予批准的，购房合同无效。 6、强制性禁止转让：如果属于司法机关或行政机关裁定查封的房屋，购房合同无效，国家行政机关依法收回土地使用权的房屋。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。 当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。 |
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