| 问题 | 二手房放款慢，买家起诉卖家，如何应对？ |
| 释义 | 在房屋买卖过程中,如果银行已经批准了贷款申请,但一直未放款,这并不属于不可抗力范畴,而是买方自己的贷款风险。如果房屋买卖合同中明确了付款期限,并且包括了贷款下来的付款期限,那么买方必须按时付款,否则将违约。延期交房和二手房违约的索赔方式可参考上述内容。 法律分析 在房屋买卖过程中,如果银行已经批准了贷款申请,但一直未放款,这并不属于不可抗力范畴,而是买方自己的贷款风险。如果房屋买卖合同中明确了付款期限,并且包括了贷款下来的付款期限,那么买方必须按时付款,否则将违约。 一、房屋延期交房是否规定如何索赔 房屋延期交房索赔如下：购房人与开发商签订的房屋买卖合同中已约定逾期交房违约金金额的，可以依据合同约定的金额要求开发商赔偿违约金；合同中没有约定或约定不明确的，可以按照已交房款总额乘以同期银行贷款利率及逾期时间索赔。 二、二手房违约怎么处理 法院一般根据房屋买卖合同约定内容及合同履行情况综合判断违约责任。一般逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在此特别提醒采取按揭付款方式的购房者，为了弥补损失，在进行仲裁或诉讼的时候，发现利息损失超过合同约定的违约金后应及时提出，以维护自己的合法权益。另外提醒买卖双方注意的两个问题是：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方承担。如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。 拓展延伸 二手房买卖合同卖方如何解除合同 二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可以约定一方解除合同的条件。待解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天，买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。 如果合同中没有约定合同的解除条件，那么按照法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (1)因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。 (2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。 (3)当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。 结语 在房屋买卖过程中,如果银行已经批准了贷款申请,但一直未放款,这并不属于不可抗力范畴,而是买方自己的贷款风险。如果房屋买卖合同中明确了付款期限,并且包括了贷款下来的付款期限,那么买方必须按时付款,否则将违约。对于房屋延期交房,购房人可以依据合同约定的金额要求开发商赔偿违约金;合同中没有约定或约定不明确的,可以按照已交房款总额乘以同期银行贷款利率及逾期时间索赔。在二手房违约方面,法院会根据房屋买卖合同约定内容及合同履行情况综合判断违约责任。买卖双方应特别留意合同中是否有关于逾期付款和逾期交付使用房屋的规定,并采取适当措施防止损失扩大。 法律依据 《中华人民共和国民法典》第五百九十六条买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。 |
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