| 问题 | 什么是涉外房产转让 |
| 释义 | 涉外房地产转让就是在房地产转让法律关系的主体、客体、标的三个因素中，至少有一项具有涉外因素，或者涉港澳台因素。具体说来，涉外房地产可以从3个方面来认识： 1、主体涉外，指房地产经营主体或财产权益主体具有涉外因素。不仅合资、合作开发房地产属于涉外房地产，而且外国人或港、澳、台同胞承租国内房地产情况，也属于涉外房地产，因为房屋及土地的所有和使用直接关联着涉外权益。 2、行为涉外，指房地产经营活动或经济活动的法律行为具有涉外因素。 3、标的涉外，主要指我国在国外享有所有权及承租权的房地产以及所发生的经济活动。 一、涉外房产诉讼应遵循哪些原则 涉外房产诉讼应当遵循适用我国《民事诉讼法》的原则；适用我国缔结或参加的国际条约原则；国家主权原则；司法豁免原则。 按民事诉讼处理的房地产纠纷主要包括以下几类：房地产产权纠纷；房地产买卖纠纷；房地产租赁纠纷；房地产抵押、典当纠纷；房地产开发经营纠纷；房地产拆迁纠纷；房地产相邻关系纠纷。 二、房屋的权利划分有哪几种 房屋产权是指房屋所有者享有房屋财产占有、使用、收益和处分的权利，房子产权分为房屋所有权和土地使用权两部分。按照房屋产权性质划分，可分为以下几种： 1、国有房产。是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。 2、直管房产。是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产(房屋所有权已正式划拨给单位的除外)，大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。 3、自管房产。是指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。 4、军队房产。是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。 5、集体所有房产。是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。 6、私有(自有)房产。是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司)所投资建造、购买的房屋。 7、联营企业房产。是指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。股份制企业房产是指股份制企业所投资建造或购买的房产。 8、港、澳、台投资房产。是指港、澳、台地区投资者以合资、合作或独资在祖国大陆举办的企业所投资建造或购买的房产。 9、涉外房产。是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。 10、其他房产。是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。 11、期房。是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 12、有限产权房。是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。 |
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