| 问题 | 租客期满后，房屋租赁合同如何处理？ |
| 释义 | 租赁合同届满后，如果出租人外出未归或拒不搬走，承租人可以根据不同情况采取不同处理方式。如果承租人通知出租人按到期日搬迁，原租约未延续不再交租金；如果承租人通知出租人续租前，可按原租约补交租金或由他人代收；如果承租人续住至出租人返回，出租人不必支付贷款金，除非自愿。承租人擅自转租、转让、转借等行为将被侵权处理。违约时，可以约定违约金，但不能过高或过低。 法律分析 出租人外出未归或是拒不搬走，租赁合同届满，而房东想要收回房子时，应该按照以下方式处理： (一)承租人通知出租人的近亲属、单位或签证部门按到期日搬迁的，作原租约未延续不再交租金处理。 (二)承租人通知出租人回来之前或向承租人明确表态前，按续租处理，可按原租约补交租金，也可按月将租金交由上述人代收立据转交出租人，自得知出租人不续租的意思表示之日起，始作不续租处理。 (三)承租人在租约期满后又续住该房至出租人返回或有明确表态之日，如果承租人要求出租人支付贷款金的，原则上不允许，只有在出租人自愿的情况下，才可免收这段超期占用的租金。 (四)承租人在租约生效期间如擅自把房屋转租、转让或转借，或与人交换、出卖、赠与等，按侵权行为处理。出租人回来后可追回原房并要求赔偿损失和返还非法所得，有关部门可予罚款或对非法所得予以没收。如果承租人趁房主不在利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益，或不服从以上适当处理，出租人有权就受到的损失向承租人索赔，并申请房屋所在地法院强制执。 《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 结语 根据租赁合同的具体情况，当出租人外出未归或拒不搬走时，承租人应按照相关规定进行处理。根据租约到期日，承租人可通知出租人的近亲属、单位或签证部门搬迁，并不再交租金。如果承租人得知出租人不续租意图，可按续租处理，补交租金或由指定人代收。如果承租人要求支付超期占用的租金，应在出租人自愿的情况下进行。若承租人擅自转租、转让或转借房屋，将面临侵权行为的处理。出租人有权追回房屋并要求赔偿损失。根据《民法典》的规定，当事人可约定违约金或赔偿额，但需合理且与造成的损失相符。迟延履行约定违约金的一方，支付违约金后仍需履行债务。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章融资租赁合同第七百四十条出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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