| 问题 | 小产权房交易合同是否有效 |
| 释义 | “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况： 1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效； 2、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 一、小产权房不能继承可以买卖吗 1、违法的小产权房不能买 对于违法的小产权房，通常是先由行政部门做出是否为违章建筑的决定，如果买卖的房屋被认定为违章建筑，则该买卖合同一般被认定为无效。合同无效后，买房可以要求卖方返还购房款，如果卖方有缔约过失，买房可以要求对应赔偿。 2、合法的小产权房看情况 （1）买受人是同一集体经济组织的成员或者诉讼时，买受人已经迁入所购房屋所在地的集体经济组织。 这种情况下，一般可以认定合同有效。值得一提的是在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，法院一般以购房家庭为参考单位，只要购房家庭之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同就会被认定为有效合同。 （2）买受人是本集体经济组织之外的单位或者个人，各地法院对于合同效力认定不完全相同。 二、购买小产权房的法律风险 （一）法律效力 小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况： 对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 （二）房产转让 小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。 （三）政策风险 购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。 购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。 （四）监管缺位 乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。 三、小产权房的法律效力是怎样的 小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况： 1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。 2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。 3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。 |
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