| 问题 | 土地增值税应税收入如何确定? |
| 释义 | 对于房企来说，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%; (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%; (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 一、增值税是怎样的 增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额为计税依据征收的流转税，扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。房产增值税减除法定扣除项目金额后按四级超率累进税率征收，增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。 二、房地产交易环节涉及哪些税种 房地产交易环节涉及以下税种： 1.契税。根据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取，全部由买方负担。 2.印花税。对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。 3.增值税。在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为增值税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物增值税的5%。 4.城市维护建设税。缴纳增值税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税额为计税依据，分别与增值税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为增值税税额的7%；纳税人所在地在县城镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。 5.教育费附加。这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依增值税额为计费依据，税率为3%。 6.土地增值税。转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。应纳税额=增值额×适用税率增值额=转让收入-扣除项目金额转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。 |
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