| 问题 | 带押过户 操作细则 出台了吗? |
| 释义 | 出台了。 带押过户什么意思？ 带押过户是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的贷款。 以前的传统模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，比如利用买家的首付款来支付，不够的再四处借贷一下，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。 这种方法在使用中限制较多、风险较大，且手续流程也比较复杂，所以很少有银行会同意。 但现在据了解，二手房带押过户已经在济南、青岛等城市推出了，在工商银行、建设银行、北京银行等多家银行试点成功，是一种新模式，就是为了提高二手房交易的便利性而推出的。 “带押过户”怎么操作？ 按照目前各地的实践来看，大致分为三步。 第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。 第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。 第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。 一般二手房交易流程是：买卖双方签合同，业主筹钱偿还二手房剩余贷款申请解押和买家向银行申请按揭（同时进行），买家获得同意贷款书/业主获得解押资料，过户，买家付款、业主收款，出新买家的房产证。“带押过户”模式下的二手房交易流程变为：买卖双方签合同。买家向银行申请按揭，买家获得同意贷款书，过户同时把抵押的关系转到买方，买家付款，业主偿还二手房剩余贷款和收款。 “相当于业主的房贷不用还给银行，也不用在银行解压，直接转移到买方，然后买方的钱会打到我们银行监管账户。” 有一种情况，如果买家申请到的贷款余额没有办法覆盖业主的贷款余额，买方要把首付款也放在监管账户，不然无法偿还业主之前的贷款。如果首付款和买家贷款相加大于业主的贷款余额，还掉业主原来的贷款之后，剩下的钱会打到业主的银行卡里。“从买房申请贷款开始，如果买卖双方资料齐全的话，应该差不多5个工作日，贷款就能到买家账户。” 近几个月，多个二线城市都推出了首笔二手房“带抵押过户”合并登记业务。 事实上，确实存在借垫资的名义来违规挪用资金的操作，例如业主做生意遇到资金困难，可能会借卖房名义来变相骗取买家的资金。此类垫资使得交易的周期变长，尤其是在市场波动和政策调整的情况下，交易的不确定性和风险大大增加。 过去一些城市的操作仅仅停留在“让买卖登记同时进行”的模式，其前提是，房东已经偿清了贷款。而更为实质的问题即“如何让卖家不用筹集款项偿还贷款”并没有破解。“带押过户”此类模式具有两个积极的意义： 第一、破解了“如何让房东不筹钱偿还贷款”的问题。通过此类新操作，房东出售房产的顾虑和筹资压力减少，这也使得购房者的顾虑和担忧减少了，这样二手房的交易自然就变得容易和顺畅。 第二、此类模式下，交易流程也是在简化和优化的，甚至可以实现让买卖、过户、登记在一日内完成。类似政策和模式自然是亲民的、优化的、备受称赞的。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 |
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