| 问题 | 合同无效案例分析及启示 |
| 释义 | 法律规定的无效合同包括无民事行为能力人实施的民事法律行为、虚假表示与隐藏行为、违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为以及恶意串通的民事法律行为等；购房合同无效的情况包括欺诈、胁迫、乘人之危、无民事行为能力人、限制行为能力人未经法定代理人同意、恶意串通、无书面合同且无据可查、违法交易、公司产权无法人和股东签字、优先购买权未放弃、未经公证处公证的外籍人士签订、非自然人分支机构签订等。 法律分析 一、无效合同的情况有哪些 1、法律制度中规定的无效合同有四种。 2、法律依据： 《中华人民共和国民法典》第一百四十四条，【无民事行为能力人实施的民事法律行为的效力】无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。 第一百四十六条，【虚假表示与隐藏行为的效力】行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 第一百五十三条 ，【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条，【恶意串通的民事法律行为的效力】行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 二、什么情况下购房合同无效 1、以欺诈手段签订的房地产买卖合同。 2、以胁迫的手段签订的房地产买卖合同。 3、乘人之危而签订的房地产买卖合同。 4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。 5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签订的房地产买卖合同。 6、恶意串通所签订的房地产买卖合同。 7、没有签订书面合同又无据可查的房地产买卖合同。 8、与法律明文规定不能交易的房地产所签订的房地产买卖合同。 9、公司产权没有公司法人和股东(股份制企业)签字的房地产买卖合同。 10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签订的房地产买卖合同。 11、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签订的未经公证处公证的房地产买卖合同。 12、非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。 结语 以上所列的无效合同情况，包括法律规定的四种无效合同以及购房合同的无效情况。在签订房地产买卖合同时，需特别注意欺诈、胁迫、乘人之危等不当手段的使用，以及签订合同的当事人的民事行为能力等因素。此外，未按法定要求签订书面合同、违反法律明文规定、缺乏必要的签字授权等情况也可能导致合同无效。律师的建议是，在房地产交易中务必遵守法律规定，确保合同的有效性和合法性，以保障双方的权益。 法律依据 城市房地产转让管理规定：第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理： (一)房地产转让当事人签订书面转让合同； (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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