| 问题 | 购房合同解除按揭房如何退? |
| 释义 | 本文介绍了关于按揭房如何退还的问题,包括购房人与银行之间的借贷关系、购房合同的解除以及开发商解除购房合同的条件等。购房人解除购房合同时,应依据合同约定或法律法规的规定解除,并可要求返还已付房款及利息。开发商解除购房合同时,需满足一定的条件,如购房合同无效、面积误差、未经购房者同意变更设计等。 法律分析 一、关于按揭房如何退还的问题 （一）购房人与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的 因此，解除购房合同并不会同时解除与银行之间的贷款合同。也就是说，消费者虽然不买房了，但因为其与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。 （二）发展商应将购房款返还消费者 首先，由于购房合同被解除，发展商应当将所有购房款项返还消费者。然后，消费者应依据《贷款通则》第32条第5款“借款提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行。 （三）偿还全部贷款后，借款合同终止 由于消费者所购房屋已经向银行抵押，如果消费者拿到这笔钱后不还银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖相关房屋。但此时房屋已不归消费者所有，处置该房屋就损害了发展商的利益。所以，只能由发展商将应退购房款中属于消费者首付款的部分直接退还给消费者。属于消费者向银行借款的部分直接交还给银行，并视为消费者已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第30条规定：抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。另外，退房者也别忘了终止房屋保险合同。 二、购房合同该如何解除 购房合同解除应当买卖人双方协商一致解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 三、开发商解除购房合同的条件有哪些 根据解除的方式不同，要满足不同的条件，可依法解除购房合同的有： （一）购房合同无效如果开发建设单位的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据法律规定，商品房购房合同无效，购房者有权退房。 （二）面积误差根据建设部《商品房销售管理办法》，实际测量与合同约面积或套内面积的误差比超出3%的，购房者有权退房。购房者退房的，房地产开发企业应在购房人提出退房之日起30日内，将购房人已付的房款退还，同时支付房款利息。 （三）开发企业未经购房者同意变更设计开发建设单位擅自变更规划、设计或者经规划部门批准的规划变更以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的。未能在变更确立之日起10日内书面通知购房人的，购房人有权退房。 （四）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;因房屋质量问题严重影响正常居住使用。 （五）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。 拓展延伸 购房合同解除条件包括：因不可归责于双方当事人任何一方的理由，使合同目的不能实现；一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；另一方遭受严重损失；双方协议解除；一方违约致使合同目的不能实现；法律规定的其他情形。在购房过程中，如果遇到上述情况，当事人可以依据相关法律规定，请求解除合同或者赔偿损失。 结语 购房人应了解按揭房如何退还以及如何解除购房合同的相关规定，确保自己的权益。对于购房人与银行之间的借贷关系，购房人应认识到解除购房合同并不会同时解除与银行之间的贷款合同，因此消费者仍需偿还借款。发展商应将购房款返还消费者，消费者应与银行协商将剩余贷款本息提前还给银行，以避免损害发展商的利益。此外，购房人应了解购房合同解除的条件，包括购房合同无效、面积误差、开发企业未经购房者同意变更设计、出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款等。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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