| 问题 | 河南省房地产抵押管理办法 |
| 释义 | 第一章总则 第二章抵押权的设定 第三章抵押合同的订立 第四章抵押登记 第五章抵押房地产的占管 第六章抵押房地产的处分 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为了加强我省房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规规定，结合我省实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本省行政区域内的房地产抵押。 第三条本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产处分所得的价款优先受偿。 本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 本办法所称有限产权房屋，是指房屋所有人拥有的完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权的房屋。 本办法所称房屋期权，是指以房地产买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或者以建筑承包合同约定将来某一时间取得建成房屋的权利。 第四条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受法律保护。 第五条省建设行政主管部门负责全省房地产抵押的管理工作。 市、县人民政府房地产管理部门负责本辖区内房地产抵押的管理工作。 第二章抵押权的设定 第六条下列房地产可以设定抵押权： （一）依法取得的出让土地使用权； （二）依法取得所有权的房屋（含建筑物及其他附着物）及其占用范围内的土地使用权； （三）依法取得的房屋期权； （四）法律、法规规定可以抵押的其他房地产。 第七条下列房地产不得设定抵押权： （一）地上无建筑物或其他附着物的划拨土地使用权； （二）权属不明或有争议的房地产； （三）依法列入拆迁范围的房地产或者列入集体土地征用范围的房地产； （四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（但私人所有的除外）； （五）文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑； （六）已出租的公有居住房屋； （七）政府代管的房地产； （八）未经中国注册会计师确认已缴足出资份额的外商投资企业的房地产； （九）依法决定查封、扣押的房地产或者以其他形式加以限制的房地产； （十）依法不得设定抵押权的其他房地产。 第八条以出让方式取得的土地使用权设定抵押权的，不得违反该土地使用权出让合同的规定；抵押期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。 土地使用权抵押时，其原有的地上建筑物及其他附着物同时抵押；地上建筑物及其他附着物抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 第九条以有限产权房屋设定抵押权的，以房屋所有人原出资的比例为限，并须符合国家和本省关于有限产权房屋的管理规定。 以期权房屋设定抵押权的，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。 第十条以已出租的房地产设定抵押权的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告之承租人，原租赁合同继续有效。 抵押期间租赁期满，出租人再出租原房屋的，须经抵押权人同意。 第十一条以按份共有的房地产设定抵押权的，抵押人应书面通知其他共有人，并只限抵押其所有的份额。 以共同共有的房地产设定抵押权的，应取得全体共有人的书面同意，抵押人为全体共有人。 第十二条已设定抵押权的房地产再作抵押时，抵押人应当事先将抵押情况告知拟接受再抵押者。 同一房地产设定数项抵押权的，除当事人另有约定外，其抵押担保债务总值不得超过该房地产评估现值的百分之七十。 第三章抵押合同的订立 第十三条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。订立抵押合同应符合有关法律、法规、规章的规定。 第十四条抵押合同应当载明以下主要内容： （一）抵押当事人； （二）抵押房地产的座落、类型、结构、价值、所有权属、使用权属、权证编号； （三）抵押权所担保的债务数额及履行期限； （四）抵押房地产的估价、抵押率； （五）抵押房地产的占管人、占管方式、占管责任以及意外毁损或者灭失的责任； （六）违约责任； （七）抵押权消灭的条件； （八）争议的解决方式； （九）抵押权人处分抵押房地产的方式及期限； （十）抵押当事人约定的其他事项； （十一）合同订立的时间与地点。 抵押当事人为公民的，应当在抵押合同中载明当事人的姓名、国籍、住所；抵押当事人为法人或者其他组织的，应当在抵押合同中载明法人或者组织名称和法定代表人的姓名、国籍、住所。 第四章抵押登记 第十五条自抵押合同签订之日起十五日内，房地产抵押当事人须向当地房地产管理部门办理抵押登记。 房地产抵押，必须经省建设行政主管部门资质审查、取得房地产评估资格证书的评估机构评估价格。 第十六条办理抵押登记应提交下列证件： （一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明； （二）抵押合同； （三）以出让土地使用权作抵押的，提交建设用地规划许可证和国有土地使用权证； （四）以房屋及其占用范围内的土地使用权作抵押的，提交房屋所有权证和土地使用权证，共有房屋提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明； （五）以期权房屋作抵押的，提交依法生效的房屋预售合同。 抵押当事人委托他人办理房地产抵押登记的，还须提交委托书和代理人身份证明。 第十七条房地产抵押合同发生变更的，抵押当事人应于抵押变更合同签订之日起15日内向原抵押登记机关办理抵押变更登记。 第十八条房地产抵押合同解除或者终止，抵押当事人应于抵押合同解除或者终止之日起15日内向原抵押登记机关办理抵押注销登记。 第十九条办理抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记，抵押当事人应向登记机关支付登记费用。 第二十条抵押登记、抵押变更登记、抵押注销登记的有关资料可以公开查阅，查阅人应当向登记机关支付查阅费用。 第五章抵押房地产的占管 第二十一条抵押房地产由抵押人占管。抵押人在占管期内应维护抵押房地产的安全、完好。抵押权人有权按抵押合同的约定检查抵押房地产。 第二十二条除国家建设需要进行拆迁外，未征得抵押权人的书面同意，抵押人不得将已设定抵押权的房地产出售、交换、赠与、拆除或改建。因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定抵押物，也可依法清理债权债务，解除抵押合同。 第二十三条抵押人占管的房地产发生损毁、灭失的（自然损耗的除外），抵押人应及时将情况告知抵押权人，并应采取措施防止损失扩大。抵押的房地产因损失不足以作为履行债务担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保以弥补不足，或直接向保险公司行使求偿权。 第六章抵押房地产的处分 第二十四条有下列情形之一的，抵押权人有权向抵押登记机关申请处分抵押的房地产： （一）抵押人未依约履行债务的； （二）抵押人死亡或被宣告死亡而又无人代为履行到期债务的； （三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的； （四）抵押人被依法宣告解散或破产的； （五）抵押人违反本办法第二十二条规定擅自处分抵押房地产的； （六）抵押合同约定的其他情况。 第二十五条抵押当事人应以抵押合同约定的方式处分抵押房地产，无约定的，可以作价转让、拍卖等方式处分抵押房地产。 第二十六条抵押权人处分抵押房地产之前，应书面通知抵押人；抵押房地产为共有或出租的，还应同时书面通知共有人和承租人。在同等条件下，共有人和承租人依法享有优先购买权，但以拍卖方式处分抵押房地产的除外。 第二十七条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要处分该抵押的房地产时，可以依法将土地新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 第二十八条处分抵押房地产所得款项，依下列顺序分配： （一）支付处分抵押房地产的费用； （二）扣除抵押房地产应缴纳的税款； （三）抵押房地产占用的土地为划拨方式取得的土地使用权的，缴纳相应的出让金； （四）偿还抵押权人的债权本息及违约金； （五）剩余金额交还抵押人。 处分抵押房地产所得金额不足履行债务本息和违约金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。 同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿。 第二十九条抵押房地产不得列入破产财产范围，但超出其担保债务款项额的部分除外。 第三十条因依法处分抵押房地产使房地产权属发生转移的，抵押当事人应自处分成立之日起30日内按规定到房地产管理部门办理交易手续和权属变更登记。 第七章法律责任 第三十一条房地产抵押未到房地产管理部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿，双方都有责任的，按责任大小分担。 第三十二条已生效的房地产抵押合同，当事人应履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同的，应当赔偿对方由此受到的损失。 第三十三条抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或被查封、扣押等情况的，抵押人应承担由此产生的法律责任。 第三十四条当事人擅自处分抵押房地产的，其行为无效。由此而使其他抵押权人合法权益遭受损失的，当事人应负赔偿责任。 第三十五条抵押当事人因履行合同或处分抵押房地产发生争议的，应当协商解决；协商不成的，抵押当事人可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。 第八章附则 第三十六条房地产抵押登记、评估、资料查阅等费用的收取标准，按省物价、建设行政主管部门的规定执行。 第三十七条本办法发布前已发生房地产抵押关系而未到房地产管理部门办理抵押手续的，抵押当事人应于本办法施行之日起六十日内到市、县房地产管理部门补办抵押手续，并按规定补交有关费用。 第三十八条本办法由省建设厅负责解释。 第三十九条本办法自发布之日起施行。 一、抵押人处分抵押房产的注意事项 （一）抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 （二）抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。 （三）同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。 （四）处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 （五）以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 |
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