| 问题 | 二手房买卖合同应具备哪些条款？ |
| 释义 | 二手房合同是房屋买卖交易中非常重要的一环,其中包含了许多必不可少的条款,如中介公司选择、签约主体、房产和附属设施的交验时间、违约条款、赔偿责任和赔偿金额、付款和过户时间等。这些条款的遵守或违反都可能导致不必要的纠纷和麻烦。因此,在签订二手房买卖合同时,应该认真阅读并理解这些主要条款,避免因为对条款的理解不一致而引发纠纷。同时,中介公司也应该具有良誉,以保证合同的真实性和资质。 法律分析 二手房合同中的主要条款是必不可少的，否则可能会引发不必要的纠纷和麻烦。反过来说，有了这些主要条款，一份让双方满意的合同就基本成型。这些主要条款包括： 一、选择有良誉的中介公司，并验明其真实性和资质 通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书;要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司 二、要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈 买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方居间担保的情况下，该问题更需引起客户的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者遗留后患。 三、要在合同中注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间 在确定和写明所购二手房及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。 四、要在合同中约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额 房产交易过程复杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时，它也是救济手段。 五、要在合同中准确注明购房者付款和双方过户时间 对首付款和尾款，房产买卖合同一般规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。 拓展延伸 二手房买卖合同是房屋买卖交易中非常重要的一种合同形式。在签订二手房买卖合同时,应当注意一些核心条款,以确保自己的权益得到充分保障。其中最核心的条款是房屋价格的确定和支付方式。 在确定房屋价格时,应当明确合同中约定的房屋价格是多少,并且明确是否可以进行价格的协商。同时,对于中介机构收取的服务费,也应当明确收费标准和支付方式,避免产生不必要的纠纷。 在支付方式方面,应当明确是否采用一次性付款或者分两次付款。一次性付款的,买方应提前支付房屋价款的30%作为定金,在房屋过户后,由卖方将剩余的70%房屋价款支付给卖方。分两次付款的,则应当在合同中明确每次付款的时间和金额,以及未按时付款所产生的罚则。 在二手房买卖合同中,还应当注意房屋的质量保证、房屋的使用情况和卖方的信用记录等重要条款。如果遇到纠纷或争议,应当及时咨询专业律师,以维护自身权益。 结语 二手房合同中的主要条款是必不可少的，否则可能会引发不必要的纠纷和麻烦。有了这些主要条款，一份让双方满意的合同就基本成型。这些主要条款包括：选择有良誉的中介公司，并验明其真实性和资质；要严格核实并写明签约的三方主体，防止受欺诈；要在合同中注明房产、附属设施的交验时间和费用承担时间；要在合同中约定明确的违约条款、赔偿责任和赔偿金额；要在合同中准确注明购房者付款和双方过户时间。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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