| 问题 | 租房合同无效的情形有哪些 |
| 释义 | 以下情形房屋租赁合同无效：出租人或者承租人不具备相应民事行为能力，导致合同无效或者效力待定；出租人所出租的房屋是法律明文规定禁止出租的房屋，导致合同无效；房屋租赁合同内容不合法，导致不合法内容部分无效。 一、房屋租赁优先购买权的行使规则 下列情形承租人无权主张优先购买房屋：1、房屋共有人行使优先购买权的；2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。如不存在上述情形的，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人如何寻求救济?《房屋租赁解释》明确规定，承租人不能以此为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。事实上，出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效与否，与承租人能否优先购买房屋无关。即使出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效，只要第三人并非善意购买出租房屋或者尚未变更登记至第三人名下，承租人均有权主张优先购买房屋。否则，承租人只能向出租人主张赔偿损失。 二、房屋租赁中的装修纠纷要如何处理 房屋租赁中的装修纠纷处理：先进行协商，协商不成的再通过诉讼的方式解决。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 三、二房东的合同是有效的吗 二房东的合同是有效的。在签订房屋租赁合同时，出租人表示允许承租人转租，或者双方签订房屋租赁合同后，承租人与次承租人签订的房屋租赁合同有效，但租赁期限不得超过承租人和出租人的租赁合同期限。未经出租人同意，承租人擅自转租房屋的，出租人有权要求终止与承租人的房屋租赁合同，或者请求法院确认承租人与次承租人之间的租赁合同无效。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十六条 民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 |
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