| 问题 | 租赁合同哪些是无效的？ |
| 释义 | 【问题】： 在现在社会中，房价过高，导致很多人买不起房，因此过着租房的生活，或是因为做一些小生意则租来作为商铺，在租房时就必然会涉及到签订租赁合同。 很多人担心，如果所签订的租赁是无效的该怎么办呢，因此我们在签订时就要注意该租赁合同是否是无效的。 那么，在租赁合同中，究竟哪些租赁合同时无效的呢? 【依据】： 租赁合同无效的情形： (1)违法建筑物租赁合同; 即：租赁合同中所涉及的出租房屋是违法建筑物，因此，该租赁合同无效。 (2)转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同(超过部分无效); 即：甲向乙出租一套房屋A，租赁期限为10年，3年后乙将房屋A转租给丙，租赁期限为8年，但乙的租赁期限只剩7年。 因此，超出的1年为无效的。 (3)未经出租人同意的转租合同; 即：原承租人并未取得出租人的同意就擅自将房屋转租出去，因此该转租合同无效。 【另外】： 在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。(《城镇房屋租赁合同司法解释》第2条、第3条) 违法建筑物合同租无效转化为有效的情形： 一审法庭辩论终结前无效因素消失的，可转化为有效。 注：涉及具体法律问题，咨询张*予律师。 一、没经房东同意签的转租合同有效吗？ 未经房东同意签的转租合同是否有效？法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，可以在六个月内提出异议，请求认定转租合同无效。即出租人在知道或者应当知道后，有六个月的期限来行使解除权或者请求认定转租合同无效。出租人在这六个月内未行使的，应认定转租合同有效。 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。该合同指的是承租人和出租人之间的合同，而不是转租合同。 出租人知道应当知道承租人转租的，可以在六个月内提出异议，请求解除合同或认定转租合同无效。 承租人未经出租人同意的转租的，如果出租人知道后，六个月内未提出异议，请求解除合同或者认定转租合同无效的，则转租合同即有效。 《房屋租赁合同司法解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 |
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