| 问题 | 按揭房贷款未还清可以过户吗 |
| 释义 | 尚未还清银行贷款的房屋，由于处于被抵押的状态，无法正常过户。 一般买卖尚未还清银行贷款的房屋，会有几种操作模式： 1、由买方还清剩余贷款。 2、房贷转按揭：仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。 3、借款“赎证”：当卖方无力提前还贷，买房也无法一次性支付足够房款的情况下，卖方可以通过向第三人借款提前还贷，以解除房屋抵押，也就是俗称的“赎证”。 一、小产权房怎么买卖 小产权房交易的具体流程： 1、看房买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的费用都归买方支付。 2、查档买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房产档案。 3、签合同买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。 4、公证卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。 5、资金及贷款申请买方支付首期款到按揭银行资金账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7～8个工作日左右。 6、赎楼买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。 7、房屋过户买方同担保公司去房地产产权登记签订《小产权房买卖合同（现售）》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。 8、缴费买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后），担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。 9、交房买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 二、买卖按揭房产应注意什么 1、卖方注意事项。 通常，只有原来的贷款还清，抵押注销之后方可过户。而提前还款和注销抵押是需要一定时间的。银行一般不会随时受理提前还款，而是统一在一个月的某一天受理提前还款。因此，在签订买卖合同时，在进行过户之前卖家应留给自己足够的时间办理提前还款和注销抵押的手续。提前还款之后一般需要一个周的时间才能注销原来的抵押。因此卖家需要保证在约定的过户日期之前有足够时间办理上述手续； 如果买方需要银行贷款的，卖家同时需要注意在合同中明确约定买方第二笔款项的支付义务。第二笔款项通常是在买方取得房地产权证之后且银行取得该房屋之抵押权证(也叫他项权证)后的若干天内由银行将款项打入卖方账户。实践中，中介公司为了能够促成交易，在合同中往往对于买家办理银行贷款时间语焉不详。而买家往往由于个人资信问题可能长时间无法办下来贷款，导致交易长时间无法完成，而卖方此时也非常被动，因为合同未明确规定买方办妥贷款时间，所以很难以此追究买方违约责任。因此，从卖方利益而言，有必要在买卖合同中明确约定，买方须在过户之前取得银行贷款的批准并通知卖方，否则卖方可以拒绝过户并追究买方违约责任。 2、买方注意事项。 在买方需要贷款购房的情况下，买方需要注意贷款审批的进度。在买方个人资信并不优越的情况下，可能需要辗转几家银行之后方能取得贷款批准。因此，需要在合同中留有足够的时间申请贷款，或者对于贷款时间。实践中，经常由于买方贷款迟迟不能获批，导致交易迟延发生违约。 当存在转按揭安排时，买方在贷款获得银行批准后，卖方应自行或委托他人积极办理提前清偿其现存贷款并促使其抵押权银行注销抵押。买方需要明确卖方贷款清偿以及抵押注销的具体时间。 然而过长的贷款申请时间本身就蕴藏风险，在市场上涨时候，卖家容易毁约而导致交易终端或终止，买家将处于极为被动的状态。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。 抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。 抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 |
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