| 问题 | 房地产开发贷款需注意的问题 |
| 释义 | 房地产开发贷款额度权限降低、个人住房抵押贷款门槛没有提高、停止办理期房转按揭业务近日，沪上银行对房地产贷款痛下狠招，采取各种具体措施，配合政府对房地产的调控措施，从房地产贷款中最主要的开发贷款和个贷入手，开始对房地产业金融业务动真格。联系起不久前银监会对房地产贷款风险的征求意见稿和更早的央行121文件，商业银行的这些动作，预示着在经历了痛苦的选择之后，银行终于在贷款规模和风险控制之间又走出了一步。 对于期房转让业务，该行现在持谨慎态度。以前在受理期房转让业务时，与现房转让在操作上没有太大区别，而现在则要求各支行在办理期房转让按揭业务时，必须在交易中心办妥房产过户抵押登记的相关手续后才可以放款。据介绍，如果交易中心停止受理期房转让，房产贷款的抵押手续就办不出来，银行也就不会发放贷款了，这就意味着停止了转按揭业务。 房地产开发贷款：银根收紧 商业银行的房地产贷款中，以开发贷款和个人住房抵押贷款为主。过去一段时间内，有的商业银行为了追求贷款规模，而一定程度上忽视了房地产贷款的风险。新汉业不动产机构执行董事分析认为，无论是银监会征求意见的《商业银行房地产贷款风险管理指导》，还是曾经引起轩然大波的央行121文件，没有商业银行的配合执行，都会成为一纸空文。他透露，最近一段时间以来，商业银行发放给发展商的开发贷款已经悄悄收紧，商业银行各分行、支行的贷款额度和审批权限等逐步缩小，有的银行索性取消了支行的房地产开发贷款审批权。 一、首付贷的风险 首先是有政策风险。中国居民个人住房贷款的首付比例是由央行统一进行宏观调控的。通过民间二次借贷的方式支付首付，使不符合条件的购房者也能向银行贷款，相当于越过了金融贷款审核的门槛，中间存在一定的骗贷嫌疑，不符合相关政策。 其次，增加了银行授权的风险。这类互联网金融“首付贷”产品处于监管的真空区间，央行征信系统对这类贷款亦无数据，这意味着购房者在银行办理抵押贷款时，银行并不清楚是否申请了“首付贷”产品。 第三，放大了房地产市场的风险。一旦有了“首付贷”，购房者杠杆率过高，一旦未来房价下跌，很可能资不抵债，进而引发违约率上升。而且，“首付贷”也可能造成逆向选择问题，导致大量没有购房能力的购房者冲动购房，增加潜在风险，这种现象在深圳等房价上涨预期强烈的地区尤为显著。 央行：购房首付贷违法增加房地产市场风险 包括P2P平台在内的房地产市场的场外配资，包括房地产中介结构和房地产开发企业利用互联网金融平台所从事场外配资，也包括房地产开发企业、房地产中介机构和P2P为主体的互联网金融企业相结合，从事场外配资业务。人民银行在这个问题上的态度是非常明确的，一是房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，而且这里面还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。 二是房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业或者与P2P平台合作开展的金融业务，所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，增加了金融风险，同时也增加了房地产市场的风险。 |
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