| 问题 | 在建工程抵押的房子能出售吗？ |
| 释义 | 在建工程抵押的房子能出售，但需要解除抵押并处理好与银行和买方的关系。抵押权的实现需要满足合法有效存在、债权届清偿期、债务未清偿且非债权人原因造成的条件。抵押权的实现方法包括拍卖、变卖和折价，双方可协商决定或通过法院裁决。对于开发商以在建工程设定抵押权获得贷款的情况，必须先解除抵押才能进行买卖。 法律分析 一、在建工程抵押的房子能出售吗? 在建工程抵押的房子能出售，只要对方愿意买就可以，但是还是存在着风险。抵押中的房子如果要买卖也是可以的,但要分两步走,处理好两层关系。 就步骤来说: 第一步先把产权抵押房重新转变成自己的产权房,这就是所说的解押。当然要买方以购房款的方式给钱,又以提前还贷的方式清债。第二步就是按二手房交易的一般程序办理房产过户手续。 就关系来说: 第一层关系是与银行之间的的债务债权关系。房产是以不动产抵押的方式获得银行贷款的。只要贷款没有还清,就没有权利出卖房子。所以还清银行的债务,了结与银行之间的关系是前提。 第二层关系是与买主之间的关系。处理好这一层关系有一个难题,就是买方可能会感到有风险而却步。因此交易双方要坦诚对待。 二、抵押权条件是什么? 抵押权的实现一般应当具备以下四个条件： 其一，抵押权合法有效存在。 其二，抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照规定，在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下，即使债务并未届期，抵押权人也可以实现抵押权。 其三，债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。 其四，对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。 抵押权实现的方法，主要有三种，即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权，首先由当事人协商决定，这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。 在当代的时候会存在很多的开发商，因为资金方面出现一些问题，所以利用正在建造的工程来设定抵押权而获得银行的一些贷款，但在这种情况之下，这类型房屋如果要想进行买卖的话，必须首先解除抵押，否则很容易出现一些问题的。 结语 对于在建工程抵押的房屋能否出售的问题，只要处理好两层关系并满足抵押权的条件，是可以进行买卖的。首先，需要解押将产权抵押房转变为自己的产权房，清债并还清银行的债务；其次，按照二手房交易程序办理过户手续。抵押权的条件包括抵押权合法有效存在、债权已届清偿期、债务未清偿且非债权人原因造成。在现实中，开发商为解决资金问题常设定抵押权，但买卖时必须解除抵押，以免出现问题。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十九条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 |
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