| 问题 | 物业和业主没有签合同的话应该怎么办 |
| 释义 | 业主未单独与物业公司签订物业服务合同，仍需缴纳物业管理费用。前期物业服务合同对业主具有约束力，业主需按时支付物业管理费。开发商应通过公开招投标选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同。购房时需注意开发商是否合法选聘物业管理公司，如发现不合法程序可向有权部门反映。合法选聘的物业管理公司在前期物业服务合同未终止前应按时支付物业管理费。 法律分析 一、业主未单独与物业公司签订物业服务合同，也是需要缴纳物业管理费用的。 二、现实生活中，不少小区业主存在困惑，自己并没有和物业公司签订物业服务合同，却为何还要按月缴纳物管费，时有为此拒交物管费而引发诉讼的情况。一般情况下，业主通过与物业公司订立物业服务合同确立权利义务关系，但在前期物业服务合同场合，业主虽未直接签署合同，仍应受开发商与物业公司订立的物业服务合同约束。 三、所谓前期物业服务，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标或者经行政主管部门批准选聘了物业服务企业，由建设单位与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 四、虽然业主非前期物业服务合同的直接签订主体，但根据《物业管理条例》第二十五条规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，以此保障业主就相关权利义务的知情权。同时，前期物业服务合同具有期限性，根据《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。 五、现实中，开发商私自将物业服务交给关联企业的现象比较普遍，为保护业主权益，多地有出台法律法规予以规范。以广州为例，2014年5月1日起施行的《广州市物业管理暂行办法》第六十四条规定，“建设单位应当在领取《商品房预售许可证》之前，以公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并书面签订前期物业服务合同。如开发商违反规定，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，予以通报批评，处以5万元罚款，并在企业诚信档案中记录其违规行为”。 所以，在购买商品房时，应当注意了解开发商是否通过合法程序选聘物业管理公司；一旦发现程序不合法，可依法向有权部门反映情况。而对于合法选聘的物业管理公司，在前期物业服务合同没有终止前，应当按时支付相应的物业管理费。 结语 业主未单独与物业公司签订物业服务合同，仍需缴纳物业管理费用。尽管业主未直接签署合同，但前期物业服务合同对其具有约束力。根据相关法规，建设单位与业主签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容，以保障业主的知情权。对于合法选聘的物业管理公司，在前期物业服务合同终止前，业主应按时支付物业管理费用。购房时，应留意开发商是否合法选聘物业管理公司，如发现违规行为可向有关部门反映。 法律依据 物业管理条例：第四章 物业管理服务 第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 物业管理条例：第三章 前期物业管理 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 |
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