| 释义 |
法律主观：
分两种情况讨论，,（一）农户通过家庭承包方式取得的农村土地经营权。,1、具有完全民事行为能力，无不良信用记录；,2、用于抵押的承包土地没有权属争议；,3、已发拥有县级以上人民政府或政府相关部门颁发的土地承包经营权证,4、承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。,由此可见，在这种情况下，要进行抵押的土地经营权是要有确权证书的，而且要抵押前要告诉村委会也就是发包方。,（二）农业经营主体申请通过合法流转方式获得承包土地的经营权。其实这种方式占大多数，因为自己家的承包地有限，大部分想把农业做大的人，都会流转一些土地。,1、具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；,2、用于抵押的承包土地没有权属争议；,3、已经与承包方或者经承包方面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式支付了土地租金；,4、承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；,5、承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。,(一)贷款申请：借款人以土地承包经营权向贷款行申请抵押贷款，需提交下列资料：,1、农户,(1)借款申请书；,(2)其配偶须签注同意借款意见(含个人独资类型的农业企业)；,(3)借款人身份、户籍和婚姻状况的证明；,(4)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书；,(5)县农委牵头组织的专家对土地承包经营权抵押价值出具的评估报告；,(6)投资人的投资证明材料；,(7)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明；,(8)租金支付期限证明材料；,(9)贷款行要求的其他资料。,2、农业企业,(1)借款申请书；,(2)经年检合格的营业执照、组织机构代码证及税务登记证、贷款卡、基本账户开户许可证、公司章程和验资报告；,(3)股东会或董事会同意借款的证明文件；,(4)企业最近三年和即期的财务资料；,(5)企业贷款用途和还款来源的相关文件(合同及协议等)；,(6)土地承包经营权流转合同和长丰县农村综合产权交易管理服务中心出具的鉴证书；,(7)有关专家对土地承包经营权抵押价值的评估报告；,(8)投资人的投资证明材料；,(9)地上附着物经营面积、品种及效益等情况说明；,(10)租金支付期限证明材料；,(11)贷款行要求的其他资料。,个体工商户可视其规模参照农户或农业企业执行，农村经济组织参照农业企业执行。,(二)贷款调查：贷款行客户经理按贷款行信贷管理办法开展信贷调查及办理相关手续。调查过程中应审查借款人的资料真实性、借款用途、资信状况、偿还能力、还款来源、拟抵押土地承包经营权基本情况、权证的真实性及有效性、实现抵押权的可行性以及借款人是否有权将该土地承包经营权进行抵押、借款人是否有重复设定抵押的情况、押品的评估价值是否真实等。,(三)贷款审批。该项贷款由贷款行独立调查研究、审批发放。,(四)合同签订。在签订贷款合同时，借款人必须承诺申贷材料信息的真实有效、贷款的真实用途、贷款资金的支付方式以及承诺借贷双方的权利义务。一旦发生客户有严重违反协议的情形，贷款行有权解除合同，并有权提前收回贷款。,(五)抵押价值评估。土地承包经营权抵押价值由县农委和贷款行组织有关专家对土地承包经营权抵押价值进行测算并出具评估报告。,(六)办理抵押登记。抵押权登记申请应由贷款行和抵押人共同向登记机关办理。,1、贷款审批通过后，借款人应与贷款行签订书面的借款合同及土地承包经营权抵押合同，明确抵押双方当事人的权利义务，并在订立书面合同之日起3日内，向县农村综合产权交易管理服务中心申请登记，并将登记结果报县农委备案。,2、贷款行客户经理应与抵押人一同办理抵押权登记手续，双方申请土地承包经营权抵押登记的，应当向登记部门提交下列文件：,(1)农村土地承包经营权抵押登记申请书；,(2)抵押人与贷款行签订的抵押合同；,(3)抵押权人法人授权书及其授权人个人身份证；,(4)拟抵押土地承包经营权的资产评估报告；,(5)抵押登记部门要求的其它材料。,3、县农村综合产权交易管理服务中心受理日期即为登记日期。抵押合同自登记之日起生效。,土地承包经营权经县农村综合产权交易管理服务中心予以抵押登记后，贷款行应及时取得《土地承包经营权抵押登记证》，并将土地承包经营权抵押登记情况报县农委备案。,土地承包经营权经抵押登记后，抵押人不得转让或者许可他人使用，但经贷款行书面同意的除外。抵押期间抵押人不得改变农村土地所有权的性质、不得改变农民的土地承包权、不得改变土地的农业用途。,(七)贷款发放：贷款行应当按照土地承包经营权抵押合同及借款合同约定及时办理发放贷款手续，向借款人发放贷款，并妥善保管借款人移交的《土地承包经营权抵押登记证》及其他相关资料。,(八)贷款本息归还：按季收息，按借据利率全额收回贷款利息，到期收回本金。,土地经营权抵押贷款能贷多少不一定的，贷款行一般以借款人生产经营情况、实际资金需求量和用于抵押的土地承包经营权评估价值为主要参考依据。农村土地承包经营权价格=土地承包经营权面面积×每亩预期收益（扣除已支付的土地租金、劳动力成本、物资成本、累计折旧等）×剩余承包或流转年限。
法律客观：
承包人依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，其他方式流转指的是：不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。所以只有上面通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，才能抵押。 再就是看银行各自规定，农村房子银行一般不太愿意做抵押，因为处分这房子很麻烦．土地这东西本身不是你自己拥有所有权的，银行更加不愿意抵押．
|