| 问题 | 农村宅基地房屋能否被执行拍卖 |
| 释义 | 法律分析：可以的，对于农村房屋买卖合同，没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖，也没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。因此，农村房屋是可以买卖的。但农村房屋要买卖必须具备以下条件： (一)如果农村房屋的受让对象是同一集体经济组织的成员； (二)受让人没有其他房产； (三)该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准； (四)房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意拍卖。 一、买卖房屋需要具备哪些条件 使用房屋买卖必须符合的条件如下：（1）购房者主体资格合法。农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。（2）售房者的主体资格合格。卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。（3）购房者应当符合申请宅基地的条件。农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。（4）买卖经过村民委员会同意。这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。 二、如何避免买农村房屋的风险 (一)农村房屋权属实际中存在以下三种情况：既有房产证又有宅基地使用证；没有房产证仅有宅基地使用证；既没有房产证又没有宅基地使用证。基于以上三种情况，存在以下风险： 1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 根据以上规定，结合地随房走的原则，农村房屋买卖合同可能因与法律法规的禁止性规定相抵触而导致无效。实践中，不同的法院、不同的法官对于相同的事实作出的判决大相径庭。 2、全国各地的房产管理部门，对于农村房屋买卖的过户手续的办理，做法也各不相同，有的地方办理过户手续，有的地方不予办理。如不办理过户手续，则买受人在法律上不能拥有所购房屋的所有权，这将带来极大的风险和麻烦。 (二)针对以上风险，主要有如下的对策： 1、对于上述第2、3种情况下的房屋，坚决不予购买。 2、对于第一种情况下的房屋，在签订房屋买卖合同前，先到当地的房产管理部门进行咨询，如可以办理过户手续，则将风险降到了最低。 3、另外，买房时，最好经过房屋所在地的村民委员会同意，这将在以后减少你的风险和麻烦。 法律依据：《中华人民共和国民法典》 第三百六十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第三百六十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。 第三百六十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。 第三百六十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 |
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