| 问题 | 正式合同生效后，定金合同是否无效？ |
| 释义 | 定金合同的有效性取决于主合同的有效性，但立约定金合同与主合同无关。定金超过总价款的20%部分无效，但不影响买卖合同的效力。定金合同应以书面形式约定。主合同无效，则定金合同无效。定金合同的主体应与主合同一致。定金合同在正式合同生效后不可能失效，只有在主合同成立时才有效。 法律分析 一般情况下，定金合同是从合同，具有从属性，当主合同有效时，定金合同才有效，主合同无效则定金合同也无效。这是对证约定金合同的一般情而言的。一般也存证约定金合同之外的立约定金合同的情形，对于立约定金则不然。因为立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件。 依照法律规定，定金超过总价款的20%部分是无效的。但无论定金条款是否有效，都不影响买卖合同的效力，所以您有权要求房主办理过户手续。 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。” 又根据《民法典》第五十六条规定“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”也就是说本合同定金条款无效的，不影响合同的继续履行，原告在接到银行提前还贷通知的应当及时通知被告，要求被告付款，而截至应诉之日被告都未接到原告要求付款的通知。 虽然合同中规定了超过30日不履行的，合同自动终止。但是根据《民法典》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。” 一审查主合同的效力 定金合同是主合同的从合同，主合同无效，则定金合同无效。定金合同属于担保合同的一种，根据《民法典》的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。因此在签订定金合同时应注意审查主合同是否有效，以保证所签订的定金合同有效。 合同签订时主体 定金合同签订时的主体应当与主合同的签订主体保持一致，因定金合同是主合同的从合同，主体不一致，定金合同无法起到担保的性质。 定金合同应当以书面的形式签订 根据《民法典》第五百八十七条的规定，定金应当以书面形式约定。 正式合同生效后定金合同是不可能失效的，并且正式合同作为主合同，而定金合同作为从合同，那么从合同只有在主合同成立时才是有效的，对于签合同来讲，不可能是只有一份定金合同，定金作为合同主要内容的从属部分，是随着主内容的生效而成立的。 结语 根据以上内容总结：定金合同是主合同的从合同，主合同无效则定金合同无效；立约定金合同的生效与主合同无关；定金超过总价款的20%部分无效，但不影响买卖合同效力；定金合同应以书面形式约定；正式合同生效后定金合同不可能失效。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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