| 问题 | 租赁房屋合同的期限是多久？ |
| 释义 | 租赁房屋合同有效期最长为20年，超过部分无效。租赁期满后可续订，但续订期限不得超过20年。租赁合同需采用书面形式，并满足当事人具备完全民事行为能力、合同有效性等条件。租赁物的毁损、灭失责任由出租人、承租人或第三方承担，若由不可归责于任何人的原因引起，则由出租人承担风险。 法律分析 一、租赁房屋合同有效期多久 租赁房屋合同有效期最长是20年。租赁房屋的当事人每次签订合同所约定租赁期限不得超过20年，租赁期间届满，当事人每次续签合同所约定租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。 《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。 二、房屋租赁合同怎样才有效 如果签订租赁合同的双方当事人具有完全民事行为能力，合同中不存在使其无效的法定事由的，出租人具有租赁房屋的所有权的，二者签订的合同自成立时有效。如果合同存在法定无效的事由的，其合同没有法律效力。 《民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第一百五十三条规定违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十四条规定行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。 三、租赁物灭失风险谁承担 租赁物毁损、灭失的风险承担的主体要分几种情况： 1.租赁物的毁损、灭失如果是由出租人自身过错导致的,出租人应当自己负责; 2.租赁物的毁损、灭失如果是由承租人的过失造成的,由承租人向出租人负损害赔偿责任; 3.租赁物的毁损、灭失如果是由第三人造成的,则第三人向出租人负侵权损害赔偿责任; 4.租赁物的毁损、灭失如果是由不可归责于任何人的原因(如不可抗力)引起的,则根据“不幸事件由被击中者承担”的原则,由出租人对自身负担财产损失风险。 结语 根据以上内容，租赁房屋合同的有效期最长为20年，超过部分无效。合同应采用书面形式，并满足签约双方的完全民事行为能力。合同的有效性取决于出租人具有房屋所有权，并不存在使其无效的法定事由。租赁物的毁损、灭失责任分为出租人过错、承租人过失、第三人侵权以及不可抗力等情况。根据不幸事件由被击中者承担的原则，不可归责于任何人的原因引起的毁损、灭失风险由出租人承担。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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