| 问题 | 各自的法律责任及条款分析 |
| 释义 | 本文重点介绍了预售合同和购房合同的区别以及潜在风险。预售合同主要规定开发商交付房屋的时间和质量，并保障购房者的权益。购房合同则是购房者在购买房屋后获得权益保障的协议。两者在房屋交付、房价款、开发者的责任、合同签订主体以及法律效力等方面存在显著差异。违反预售合同的处理方法和买房子的具体手续也在文中详细介绍。 法律分析 1. 合同定义不同。预售合同是在房屋预售过程中签订的，而购房合同则是指房屋已经建造完成并通过楼盘销售时签订的合同。 2. 合同目的不同。预售合同的目的是确保开发商按照约定时间、按期交付房屋，并保障购房者的权益。而购房合同的目的是确保购房者在购买房屋后，能够合法地拥有该房屋，并得到相应的权益保障。 3. 合同内容不同。预售合同主要涉及房屋的交付、房价款以及开发者的责任等方面。而购房合同则更加详细，包括房屋的规划、设计、建筑材料、房屋交付后的维修责任、房价款支付方式等方面。 4. 合同签订主体不同。预售合同的签订主体是开发商和购房者，而购房合同的签订主体则是购房者和出售者（即房产中介机构）。 5. 合同的法律效力不同。预售合同在房屋交付前具有法律效力，而购房合同则在房屋交付后具有法律效力。 2、风险不同。签订预售合同，这种房子还在建设当中，具有不可预见性，有一定的风险性。商品房是已经建造好的房子，相对来说会更为保险。 一、违反预售合同的处理方法如下： 1、要看合同对违约金有没有约定，有约定就按照合同的约定来计算违约金。这个约定有可能是一个具体的金额，也可能是一个违约金的计算方式都可以； 2、如果合同对违约金没有约定，或者是约定不明确的这种情况下，就看守约方因为对方的违约给自己这一方造成了多大的损失，这个损失的金额就是违约方应当承担的违约金； 3、如果说守约方的损失不好计算，那么也可以按照违约方因为他的违约所得到的利益，这个他得到的利益可以作为违约金的数额来进行计算。 二、买房子的手续如下： 1、根据自身需求及资金情况，了解房屋情况，确定购买的房屋； 2、就房屋的价款等事项进行协商； 3、达成一致后，签订书面购房合同； 4、按照合同缴纳房款； 5、卖方交付房屋后，办理登记手续。 结语 预售合同与购房合同在目的、内容、签订主体以及法律效力等方面存在明显的区别。预售合同主要涉及房屋交付、房价款以及开发者的责任等方面,而购房合同则更加详细,包括房屋的规划、设计、建筑材料、房屋交付后的维修责任、房价款支付方式等方面。同时,预售合同的签订主体是开发商和购房者,而购房合同的签订主体则是购房者和出售者(即房产中介机构)。最后,预售合同在房屋交付前具有法律效力,而购房合同则在房屋交付后具有法律效力。因此,在签订合同前,购房者应该仔细阅读和理解合同内容,以避免不必要的纠纷和损失。 法律依据 商品房销售管理办法：第五章 交付 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 |
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