| 问题 | 开发商跑路办不了房产证怎么办? |
| 释义 | 开发商跑路办不了房产证没有办法办理，可以向当地的人民政府反映情况，也可以通过诉讼的方式来解决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 一、逾期交房约定的违约金过高该怎么办 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。该条规定确立了违约金数额的调整规则，也就是说过分高于实际损失，确实可以依据司法手段突破当事人约定将其“削低”，那么具体又是依据怎样的标准来进行“削低”的。在司法实践中，各个法院和仲裁机构判断违约金是否过分高于损失，一般都与守约方的实际损失相比。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”然而真实情况是，如何认定开发商逾期交房对购房者造成的损失一直以来在司法实践中都是一个难点，因为很多时候无法认定购房者损失，没有一个度，也就无从比较是否过分高于或是过分低于了。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在我们的日常生活当中，开发商和购买房屋的人员都是需要签订商品房买卖合同的，商品房买卖合同签订完毕之后，双方当事人都是需要按照内容来进行处理的。如果存在违约状况的话，必然是需要承担相对应违约责任。 |
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