| 问题 | 出现烂尾楼业主怎么办 |
| 释义 | 不同的买房方式有不同的房屋所有权。建议购房者及时咨询专业法律意见，明确自己的权利。一般来说，通过法律手段尽可能地保护自己的权益。对于开发商逾期交房或者出现烂尾的情况，建议买房人立即向人民法院提起诉讼，取得生效的法律判决已维护自身的利益。以法律认可的形式和手段确定开发商的违约事实和违约金的计算。 一、不买房了订金能退吗 一般来说，如果购房者因自身原因不买房，定金不能退，但如果开发商违约，那么开发商需要支付双倍定金作为补偿。但在实际情况下，定金能否退还，取决于买方合同如何约定。每份合同应采取略有不同的方式，建议购房者在签订合同时应注意，是否可以退货，视具体情况而定。平时交定金是需要签订定金协议的，买卖双方可以按照定金协议的规定处理退定金的问题。如果买家想退押金，首先要明确退押金的原因是什么。 二、解除购房合同有什么影响 1、必须与对方协商，并取得对方的同意，同时承担相关约定的违约责任。且最重要的一点是，一定要及时签订书面解除合同协议，如果是通过中介机构办理的，必须三方到场，共同在书面解除合同协议签字后方可生效。 2、签订书面解除合同协议时，必须要对合同失效的时间、合同名称、合同编号以及需解除的具体部分等进行明确的约定，双方或者三方签字后生效。 3、如果出现某一方确实因为身在外地等个人原因，无法到场签订书面解除合同协议的，征得对方同意后，可以出具书面委托书委托他人办理，但这里必须提醒另一方，在条件允许的情况下尽可能寻求途径核实委托书的真伪，提高警惕，以防受骗。 4、如果双方就悔约以及签订书面解除协议等事宜已经协商妥当，并有了口头约定，那么为了更好保护自己的权益，应采取适当的手段，比如留下录音、传真件等证据，以防日后产生纠纷，起到保护自己利益不受损害的作用。 5、买房人在行使合同解除权时，要以书面方式通知卖方，合同自通知到达卖方时解除。卖方有异议的，可以请求人民法院（有仲裁协议的为仲裁机构）确认合同解除的效力。 6、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，买房人可以要求返还自己已付购房款及利息，并有权要求对方赔偿损失。个别情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 三、买房开发商违约涨价怎么办 买房开发商违约涨价可以通过协商或者诉讼方式解决。 依据商品房买卖合同的约定计算 开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般按照约定计算。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说，如合同约定的违约金为5万，而违约造成的实际损失为3万元，那么法院最终会支持3.9万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。 依据法律的直接规定计算 根据相关法律规定，商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 1、逾期交房的违约金计算标准：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为大家提供了一种可以借鉴的方式。 2、逾期付款的违约金计算标准：按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。 3、逾期办理产权登记的违约金计算标准：按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。 |
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