| 问题 | 房屋出现质量问题后，住户应该怎么办 |
| 释义 | 一般来讲，按照谁建设、谁负责的原则，开发单位组织工程建设的一切活动，并且，房屋的验收活动由开发单位组织，同时，开发单位又是房屋的出卖人，由此获得的收益归开发单位所有，开发单位是当然的质量投诉处理的第一责任人。住户房屋出现质量问题后，应向开发单位投诉。开发单位接到投诉后应积极组织有关单位处理。对保修期内出现的质量问题，开发单位应当向施工单位发出保修通知并通知监理单位，监理与施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。对不属于开发单位的原因造成的质量问题，开发单位可在处理完毕后，向责任单位（如：施工单位、设计单位、监理单位、材料供应单位等）追偿其在处理过程中发生的费用。 弄清保修的范围和保修时限非常重要。根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部第80号令）和《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）的规定，因使用不当或第三方造成的质量问题以及不可抗力造成的质量问题不属于规定的保修范围。对保修时限，有如下一些规定：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。上述期限为开发商和施工单位之间的最低保修期限，对住户而言，保修期从交付之日起计算，该期限不得低于开发商和施工单位质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于下述期限的，以下述期限为住户和开发商之间的最低保修期限：屋面防水工程3年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为1年；供热与供冷系统，为1个采暖期、供冷期；管道渗漏1年，管道堵塞2个月，卫生洁具1年；灯具、电气开关6个月；装修工程1年；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。打个比方说，如果开发商向住户交房是在竣工验收合格之日后4年，则最低保修期限为屋面3年，装修工程1年，如果开发商向住户交房是在竣工验收合格之日后6个月，则最低保修期限为屋面4年零6个月，装修工程1年零6个月。应当指出的是，以上期限为最低保修期限，如果保修合同签订的保修期限低于上述规定，则合同为无效合同，保修期限按上述规定计算；如高于上述规定，保修期限从合同。 另外，需要指出的是，开发商向住户交房时，应同时向住户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住户应按售房合同的约定和住宅质量保证书的相关内容与开发商、施工及监理单位一起对交付房屋的质量进行验收，详细检查墙身、地面及梁、柱构件有无裂缝；房间宽度和室内净高超差是否超过规范；墙面、地面、天棚有无空鼓；墙身、外墙窗、封闭阳台窗有无渗漏（可雨后检查）；卫生间有无渗漏；抽气道、烟道及吸排油烟道可作点火试验检查是否畅通；给水及暖气系统可充水后检查接口、暖气片有无渗漏；下水道是否通畅可作通水试验检查；打开配电箱、开关、插座等，抽动电线检查有无死线；用试电笔检查相序是否正确等等。通过验收，如发现质量问题，住户可要求开发商修好后再交房，如未发现质量问题，住户应与开发商办理验收手续。住户验收后在保修期内又发现质量问题的，只要不是住户自行违章装修、添置、改动设施、设备或使用不当的，以及因第三方（如上下层住户）违章装修造成的质量问题，仍由开发商按上述保修规定办。因此，交房时，住户处于主动地位，检查越仔细，越有利于问题的尽早解决。 对于开发单位和施工单位在保修期内不履行保修义务或拖延履行保修义务的，住户可向建设行政主管部门投诉（具体的受理部门是当地的质量监督机构）或向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。对于影响房屋结构安全的问题，住户可直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位（目前我市青岛建工学院鉴定加固研究中心有此项资质）对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。 一、工程质量保修期可否中止 工程质量保修期一般不能中止。建筑工程出现质量问题后，由施工单位负责维修，维修后，保修期限一般会顺延，而不是中止。 《建设工程质量管理条例》 第三十九条建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 |
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