| 问题 | 买方应如何要求定金 |
| 释义 | 购房者应该如何确定首付？首先，购房者应了解认购书中的谈判期限，这是谈判的开始期限，而不是终止期限。在谈判期内，双方展开谈判，而不是非得达成协议，更不是非得签订商品房买卖合同。其次，认购书中明确约定，合同终止时间为经过几天的协商，可视为“未达成协议”。超过约定期限后，买受人有权要求返还定金。此外，如果买卖合同没有订立，买方又怎么能要求定金呢？最好向律师咨询如何处理定金纠纷。 法律分析 购房者应该如何确定首付？如果银行表示必须经过协商后才能购房，那么购房者将无权要求退还定金。（2）要正确理解认购书中的谈判期限，谈判期限是谈判的开始期限，而不是终止期限。在这个期限内，双方展开谈判，而不是非得达成协议，更不是非得签订商品房买卖合同。 （3）认购书中明确约定，合同终止时间为 经过几天的协商，可视为“未达成协议”。认购书可以约定：“买受人应当在协商期内与出卖人协商，但双方未能达成协议的，自协商期届满次日起一年以上，本次认购将自动取消，并退还定金。”超过约定期限后，买受人有权要求返还定金。 购房者在购房前，应了解商品房认购书签字的作用，注意认购书的作用，维护自身权益。买卖合同签订后，认购书的任务结束，定金可以退还或作为房价使用。但是，如果买卖合同没有订立，买方又怎么能要求定金呢？如果押金处理不当，将失去担保功能，可能成为买家的陷阱。买主最好向律师咨询如何处理定金纠纷。《商品房买卖合同司法解释》第四条规定：“出卖人以认购、定购、预约等方式接受买受人定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因一方原因致使买受人不能订立商品房买卖合同的，按照定金法的规定处理；因不可归责于双方的原因致使商品房买卖合同不能订立的，出卖人应当将定金退还买受人。”因此，买方应在约定的时间和地点继续协商合同，否则定金将丢失。认购表格分为已结算条款和待决条款。已结算的条款不得更改。需要协商的是未决条款和已结算条款的细节。经协商不能订立合同，但又不能达成协议的，属于“不可归责于双方”，定金可以退还。 在买方和开发商就定金条款达成一致后，他们应该知道哪些情况不适用于定金罚款，哪些情况适用于定金罚款。开发商违反双方约定，未签订商品房买卖合同的，购房人应当知道如何退还购房定金。存款既能保护购房者的利益，也会成为住房陷阱。及时寻求法律建议解决存款纠纷，可以最大限度地摆脱困境，避免损失。 结语 购房者应了解认购书的作用及谈判期限，维护自身权益。在购房前，应了解商品房认购书签字的作用，注意认购书的作用，避免签订合同后出现问题。买卖合同签订后，认购书的任务结束，定金可以退还或作为房价使用。如果买卖合同没有订立，买方无法要求定金。定金纠纷应向律师咨询，及时寻求法律建议解决存款纠纷。 法律依据 最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）(2009-04-24)\t第十四条\t合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。 最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（一）(1999-12-29)\t第九条\t依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第十一条\t根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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