| 问题 | 破产财产是否适用于买卖不破租赁? |
| 释义 | 破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。 若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则。 一、企业破产债务清偿顺序是什么？ 清算组分配破产财产前，首先应拨付清算费用，包括： 1、破产财产管理、变卖、分配所需的费用； 2、破产案件诉讼费； 3、为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用。 破产财产在优先支付清算费用后，按以下顺序清偿： 1、破产企业拖欠的职工工资、劳动保险费用； 2、破产企业拖欠税款； 3、破产债权。 二、企业破产清算的清偿范围 破产清偿顺序，是指法律规定的对不同性质破产债权在分配时的先后次序。中国企业破产法第37条规定的破产清偿顺序为：（1）破产企业所欠职工工资和劳动保险费用；（2）破产企业所欠税款；（3）破产债权。破产财产依清偿顺序逐一分配，前一顺序债权全部清偿之前，后面顺序的债权不予分配。破产财产不足清偿同一顺序债权的，按照比例分配。 |
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