| 问题 | 开发商破产买卖不破租赁什么意思？ |
| 释义 | 一、什么是买“卖不破租赁” 买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 二、哪些情形不适用“买卖不破租赁” 知道什么是买卖不破租赁后，我们就可以主张自己的权利，但是买卖不破租赁也有以下例外： 1、动产租赁的限制适用。因为动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外，如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，则不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。 2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。如果承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。 4、破产财产处理过程中的限制适用。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。 |
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